Как соотносятся рыночная и кадастровая стоимость земли?

Государство ведет строгий регистрационный учет земельных участков, контролирует их использование и налогообложение владельцев. Для выполнения этих задач осуществляется оценка объектов.

Рыноч­ная сто­и­мость – это наи­бо­лее воз­мож­ная цена на рын­ке. Это имен­но та сумма, по кото­рой купить/продать недвижимость мож­но с высо­кой долей веро­ят­но­сти. Цена обра­зу­ет­ся в резуль­та­те кон­ку­рен­ции, балан­са спро­са и пред­ло­же­ний.

Рыночная стоимость земель­но­го участ­ка зави­сит:

• от кате­го­рии зем­ли: земель­ный уча­сток под ИЖС может быть доро­же участка для веде­ния лич­но­го под­соб­но­го или фер­мер­ско­го хозяй­ства;
• нахо­дя­щих­ся на участке объ­ек­тов, кото­рые уве­ли­чи­ва­ют сто­и­мость земли, так как про­да­ют­ся вме­сте с ней;
• рас­по­ло­же­ния участка (бли­зость к горо­ду, объ­ек­там инфра­струк­ту­ры и инже­нер­ным ком­му­ни­ка­ци­ям);
• пло­до­ро­дия зем­ли и др.

Кадастровая стоимость земли опре­де­ля­ет­ся упол­но­мо­чен­ны­ми тер­ри­то­ри­аль­ны­ми кадаст­ро­вы­ми орга­на­ми. Она не обра­зу­ет­ся сво­бод­но, а уста­нав­ли­ва­ет­ся в резуль­та­те пери­о­ди­че­ской неза­ви­си­мой пере­оцен­ки сто­и­мо­сти объ­ек­та в госу­дар­ствен­ном кадаст­ре. В насто­я­щее вре­мя кадаст­ро­вый орган объ­еди­нен с еди­ным гос. реест­ром недви­жи­мо­сти (ЕГРН). В реест­ре нахо­дят­ся все дан­ные о недви­жи­мых объ­ек­тах, тре­бу­ю­щих реги­стра­ции.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка должна быть минимальной или вообще отсутствовать. На практике можно встретить разные ситуации.

1. Рыноч­ная цена обыч­но выше кадаст­ро­вой. При­чи­на заключается в том, что кадаст­ро­вая сто­и­мость может не учи­ты­вать рыноч­ные коле­ба­ния, спрос и пред­ло­же­ние и другие фак­то­ры. На рас­хож­де­ние цен может повлиять и ред­кость пере­оцен­ки: за несколь­ко лет рыноч­ная цена может «ото­рвать­ся» от кадаст­ро­вой и уйти вверх (воз­мож­но и обрат­ное).
2. Ино­гда рыноч­ная сто­и­мость быва­ет не боль­ше кадаст­ро­вой. Это воз­мож­но на ста­биль­ном рын­ке и при нахож­де­нии цен в одном диа­па­зоне дли­тель­ное вре­мя. Так­же может отсут­ство­вать раз­ни­ца меж­ду ценами, если оцен­ка объ­ек­та в ЕГРН про­во­дит­ся инди­ви­ду­аль­но для дан­но­го объ­ек­та с ори­ен­та­ци­ей на рыноч­ную цену.
3. Если кадаст­ро­вая сто­и­мость необос­но­ван­но высо­ка (напри­мер, в резуль­та­те допу­щен­ных при ее рас­че­тах ошибо­к), ее мож­но оспо­рить, обра­тив­шись за разъ­яс­не­ни­я­ми в ЕГРН. Но вос­ста­нав­ли­вать спра­вед­ли­вость (напри­мер, воз­врат нало­го­вых пере­плат из-за высо­кой кадастровой стоимости) неред­ко при­хо­дит­ся при помо­щи судеб­ных экс­пер­тов, кото­рые про­во­дят новую спра­вед­ли­вую оцен­ку.