Как проверить компетентность подрядчика в начале строительства дома?

Компетентность подрядчика лучше проверять до начала строительства, и даже до заключения договора.

Проверку приглянувшихся строительных компаний можно разделить на 2 этапа: заочную и очную.

1. При заочной проверке вы изучаете данные компании и ее "шлейф" в интернете. Выяснить ИНН сейчас нет никакой проблемы: компании сами пишут действующие ИНН у себя на сайтах.

Проверить по ИНН данные о фирме, ее налоговую дисциплину и наличие судебных разбирательств можно на сайтах

• egrul.nalog.ru

• kad.arbitr.ru

• zachestnyibiznes.ru

Выяснить кому принадлежит доменное имя сайта и как давно - на сайте

• nic.ru

Изучить отзывы о компании - на портале

• lesstroy.net

2. Когда вы уже склоняетесь к определенному подрядчику, необходимо задать ему как минимум 10 вопросов, чтобы выяснить его компетенцию в выбранной технологии строительства и подход к обслуживанию клиентов:

Вопрос 1:

Как давно компания работает на рынке?

Спрашиваем:

• Сколько лет строите? Под каким юридическим лицом?

• Какой у вас штат сотрудников? Кто оформлен в штат?

• Сколько домов построено?

• Можно ли на них посмотреть?

Узнаем:

• Соответствует ли опыт строительства сроку жизни юридического лица. Если нет, спрашиваем, как работали ранее

• Реальный размер компании

• Реальный опыт компании

• Какие дома строят и насколько подрядчик открыт для демонстрации своего бизнеса и клиентов новому заказчику

Вопрос 2:

Каковы ваши компетенции в конкретной технологии?

Спрашиваем:

• Сколько домов вы построили по данной технологии?

• Сколько бригад строят дома по этой технологии и из кого они состоят?

• Есть ли у вас собственное производство (каких материалов)?

• С каким поставщиками вы работаете, есть ли дилерские сертификаты?

• Какие советы можете дать по выбору проекта и материалов при строительстве по данной технологии?

Узнаем:

• Реальный опыт строительства по выбранной технологии

• Специализацию компании

• Возможность экономии на материалах

• Профессионализм и понимание технологии

Вопрос 3:

Какие работы в рамках нашего сотрудничества вы планируете выполнять? Будете ли привлекать субподрядчиков?

Спрашиваем:

• Подготовка/адаптация проекта

• Анализ грунта на моем участке и геодезические работы

• Доставка материалов и рабочих

• Строительство фундамента

• Строительство дома

• Монтаж коммуникаций

• Работы по благоустройству участка

• Вывоз мусора

Узнаем:

• Сможет ли подрядчик выполнить весь комплекс строительных работ и в дальнейшем учитывать это при обсуждении стоимости строительства

Вопрос 4:

Кто работает с заказчиком?

Спрашиваем:

• Есть ли менеджер, который будет вести заказчика весь процесс строительства, а не только до заключения договора?

• Чьи контакты предоставляются для оперативного решения текущих вопросов (проектировщик, прораб, бригада, технический эксперт)?

• Доступен ли директор для связи в экстренных случаях?

• Каков режим ответа вышеуказанных сотрудников? Возможно ли связаться с ними вечером и в выходные дни?

Узнаем:

• Уровень ответственности компании и ее готовность решать возникающие проблемы

Вопрос 5:

Каковы условия подготовки проекта и какая документация в него включена?

Спрашиваем:

• Что входит в состав проекта?

• Проектировщик работает в вашей компании или вы покупаете проекты в проектном бюро?

• Могу ли я подать этот проект для получения разрешения на строительство (для ИЖС)?

• Какова стоимость проекта и из чего она складывается?

• Возможно ли внести изменения в проект в процессе строительства?

Узнаем:

• Будет ли проект профессионально выполнен и будут ли включены в него все необходимые чертежи (архитектурная часть, конструктивная часть, инженерная часть)

• Сколько придется заплатить за полноценный проект и можно ли внести в него изменения в процессе строительства

• Можно ли получить разрешение на строительство, предоставив этот проект

Вопрос 6:

Что входит в озвученную стоимость строительства?

Спрашиваем:

• В каком виде я получу дом за указанную сумму? Можно ли в нем сразу жить?

• Какие еще затраты мне необходимо понести для того, чтобы дом был готов к проживанию?

• Предложенные материалы предусматривают круглогодичную эксплуатацию дома?

• Включены ли в стоимость дополнительные расходы (на проживание бригады, электричество, вывоз мусора)

Узнаем:

• Комплектацию дома, включенную в стоимость

• Какие дополнительные затраты надо предусмотреть

• Сможем сравнить предложение с предложениями других подрядчиков («сравниваем сравнимое»)

Вопрос 7:

Как стоимость фиксируется в документах?

Спрашиваем:

• Предоставляется ли смета на строительство?

• Помимо работ, содержит ли смета спецификацию материалов с их четким количеством и объемом, рассчитанным в соответствии с проектом?

• Будет ли смета оформлена приложением к договору подряда?

• Какие могут быть основания для пересмотра стоимости строительства?

Узнаем:

• Будет ли рассчитанная стоимость фиксирована документально в виде сметы как приложение к договору

• Получим ли мы детальный расчет требуемых материалов с объемами и параметрами в соответствии с проектом

• Что будет являться основанием для изменения стоимости строительства

Вопрос 8:

Можно ли изучить ваш типовой договор подряда?

Спрашиваем:

• Заключается ли договор подряда от того юридического лица, что проверено на заочном этапе?

• Содержит ли договор подряда твердую цену, сроки выполнения этапов работ, а не только окончания работ? Предусмотрена ли привязка этапов оплаты к этапам работ?

• Содержит ли договор пункт о качестве работ, гарантии, порядок действий при наличии претензий, неустойку за нарушение сроков?

• Заявлены ли в качестве приложений к договору проект, смета, инструкция по эксплуатации дома?

Узнаем:

• Соответствует ли договор подряда требованиям действующего законодательства и насколько он дружественен заказчику

• Включены ли в него пункты, гарантирующие соблюдение прав заказчика в случае выставления претензий и последующих судебных разбирательств

Вопрос 9:

Как осуществляется контроль за строительством?

Спрашиваем:

• Кто контролирует процесс строительства?

• Как часто и на каких этапах происходит контроль?

• Какие предпринимаются меры в случае выявления нарушений?

• Существует ли чек-лист по технадзору?

• Как заказчик информируется о каждом проведенном технадзоре?

Узнаем:

• Существует ли у подрядчика технический надзор

• Кто и как часто его осуществляет, есть ли выделенный эксперт или отдел

• Как фиксируются результаты технического надзора и какие принимаются меры по устранению нарушений

• Как об этом информируют заказчика

Вопрос 10:

Каковы действия в случае выявления недочетов после подписания акта?

Спрашиваем:

• Будет ли компания обсуждать проблемы с построенным объектом, выявленные в процессе его эксплуатации?

• Какая гарантия на дом и каковы условия ее предоставления?

• Что нужно предпринять, чтобы устранить выявленные нарушения по гарантии?

• Как быстро стоит ожидать реакцию от компании?

Узнаем:

• Гарантийную политику подрядчика

• Процедуру взаимодействия в случае выявления нарушений при строительстве

• Как быстро вопрос может решиться