здравствуйте! тут 2 варианта: 1-й, это погасить долг (например его гасит покупатель), 2-й - покупатель берет ипотеку в этом же банке для покупки вашей квартиры и идет купля-продажа с заменой заемщика. Подробности можете спросить в личной переписке.
1️⃣ Покупатель приобретает квартиру за собственные деньги (без ипотеки)
2️⃣ Покупатель приобретает квартиру в ипотеку
🔹 Оплата за квартиру идёт двумя платежами
🔹 Первый платёж передаётся в банк-залогодержатель для погашения долга по ипотеке и банк готовит документы для снятия обременения
🔹 Затем документы отправляются на регистрацию и Росреестр производит два регистрационных действия: снятия залога и переход права собственности
🔹 После перехода права собственности на покупателя и подписания акта приёма-передачи второй платёж отправляется уже непосредственно продавцу.
1️⃣ Проводится сделка купли-продажи и банк предоставляет ипотеку покупателю
2️⃣ Все деньги (первый взнос и сумма кредита) распределяются на 2 части:
🔸 первая сумма: в размере задолженности продавца перечисляется в банк, где объект находится в залоге на данный момент (банк-залогодержатель), для полного досрочного погашения кредита
🔸 вторая сумма: остальные денежные средства зачисляется на аккредитив
3️⃣ Банк-залогодержатель, получив необходимую сумму, осуществляет полное погашение кредита и выдает документы для снятия обременения
4️⃣ Продавец сдает документы для снятия обременения на регистрацию
5️⃣ После снятия залога документы по ипотечной сделке купли-продажи идут на регистрацию в Росреестр. Происходит регистрация перехода права собственности покупателю
6️⃣ На основании ЕГРН, в которой покупатель уже числится собственником квартиры, а новый Банк становится залогодержателем, происходит раскрытие аккредитива в пользу продавца
1️⃣ Проводится ипотечная сделка и банк выдает ипотеку покупателю. Первый взнос и сумма кредита распределяются на два аккредитива.
2️⃣ Документы по сделке продавец и покупатель сдают на регистрацию в Росреестр
3️⃣ Росреестр делает приостановку регистрации, так как объект находится в залоге банка-залогодержателя и от него нет документов для снятия обременения
4️⃣ Банк, где сейчас проходит сделка купли-продажи, раскрывает первый аккредитив на основании расписки о сдаче документов на регистрацию перехода права
5️⃣ Банк-залогодержатель получает необходимую сумму, производит полное досрочное погашение кредита и выдает документы для снятия залога
6️⃣ Продавец сдает полученные в банке документы в Росреестр для снятия обременения
7️⃣ После снятия залога регистрация по сделке купли-продажи возобновляется и происходит переход собственности на покупателя
8️⃣ На основании ЕГРН, в которой покупатель уже числится собственником квартиры, а новый Банк становится залогодержателем, происходит раскрытие второго аккредитива в пользу продавца
1️⃣ Проводится сделка купли-продажи, на которой выдается два кредита:
🔸 продавцу для полного погашения действующего ипотечного кредита. Денежные средства перечисляются в банк-залогодержатель в день сделки
🔸 покупателю выдается ипотечный кредит. Ипотечные средства вместе с первоначальным взносом зачисляются на аккредитив
2️⃣ Банк-залогодержатель, получив деньги в счет погашения ипотеки, закрывает кредит продавца и выдает документы для снятия залога с квартиры
3️⃣ Продавец передает полученный пакет на регистрацию и Росреестр снимает обременение
4️⃣ Стороны сдают документы по ипотечной сделке купли-продажи в Росреестр и происходит регистрация перехода права собственности на покупателя
5️⃣ На основании ЕГРН, в которой покупатель уже числится собственником квартиры, а новый банк становится залогодержателем, происходит раскрытие аккредитива в пользу продавца
6️⃣ Продавец из полученных денег погашает кредит перед вторым банком, который он получил для погашения ипотеки
Здравствуйте,
существует пять известных мне способа как продать квартиру которая находится в ипотеке:
- Первый способ: погашение ипотеки самостоятельно. Самый простой и быстрый вариант продать квартиру в ипотеке – это полное погашение оставшейся части кредита.
- Второй способ: потребительский кредит. Данный вариант является своего рода разновидностью описанного ранее. Суть в том, что собственник берет потребительский кредит в другом банке и с его помощью гасит оставшуюся часть ипотеки.
- Третий способ: погашение остатков. Разумеется, далеко не всегда человек может накопить необходимую сумму для досрочного погашения или даже получить новый заем на осуществление задуманного. В таком случае можно воспользоваться именно этим вариантом.
- Четвертый способ: переуступка долга. Подобный вариант является менее распространенным, но в чем-то более надежным. Все дело в том, что весь процесс находится под контролем банковского специалиста, соответственно, любые риски или осложнение дела сразу же пресекаются.
- Пятый способ: продажа квартиры банком. Данный вариант возможен только в том случае, если у заемщика имеется задолженность по ипотечному кредиту. Разумеется, это вынужденная мера, которая необходима для возмещения затрат финансовой организации.
Надеюсь помог ответить на ваш вопрос, если вас интересует эта тема более подробно, то советую почитать статью «Как продать квартиру в ипотеке: 5 проверенных способа», а также получить бесплатную консультацию юриста.
Ресурс: ПрофЮристГрупп
Если ответ был для вас полезен поставьте палец вверх, буду благодарен, а так же не стесняйтесь задавать вопросы.
Добрый день.
Продать квартиру с залоговым обременением можно только с согласия банка, который выдал ипотеку на покупку этой квартиры. Обычно перепродажа происходит по одной из трёх схем:
погашение долга из собственных или заёмных средств продавца;
погашение долга из средств нового покупателя;
переоформление долговых обязательств с продавца на покупателя.
Досрочное погашение долга из собственных или заёмных средств
Если у заёмщика достаточно накоплений для того, чтобы досрочно закрыть свой долг перед банком, он гасит ипотеку, снимает с квартиры обременение и после этого может в полной мере распоряжаться недвижимым имуществом.
Если собственных средств недостаточно или нет совсем, заёмщик может попытаться взять потребительский кредит и рассчитаться с задолженностью по ипотеке. Затем из денег полученных с продажи квартиры немедленно гасят потребительский кредит, пока по нему не набежали лишние проценты.
Но вспомогательный займ не всегда удобен. Во-первых, банк может не одобрить выдачу потребительского кредита гражданину с ипотекой, так как его кредитная нагрузка и без этого велика. Во-вторых, чтобы не переплачивать по процентам, кредит необходимо оформить, когда покупатель железно найден. В случае, если сделка сорвётся продавцу придётся платить проценты сразу по двум кредитам: ипотечному и потребительскому.
К дополнительному кредитованию прибегают, когда большая часть ипотеки уже выплачена и для погашения её остатка требуется сравнительно небольшая сумма.
Привлечение средств нового покупателя
При перепродаже квартиры находящейся в ипотеке, для её досрочного погашения, можно привлечь деньги нового покупателя.
Но найти подходящего покупателя крайне сложно. Он должен:
иметь всю необходимую для покупки сумму на руках в виде наличных средств;
согласиться на риск связанный с передачей крупного аванса без заключения договора купли-продажи.
Рассмотрим всю схему на конкретном примере.
Андрей и Маша взяли ипотеку на квартиру в новостройке за 4 000 000 руб. Они успели выплатить половину суммы, но хотят продать квартиру и уже нашли покупателя, готового платить наличными.
Первым делом Андрей и Маша просят у банка предоставить им выписку по остатку ипотечного долга. Эту выписку они показывают покупателю, чтобы он знал, что сумма аванса взята не с потолка.
Затем Андрей, Маша и покупатель идут к юристу, который составляет предварительный договор купли-продажи. В договоре обязательно указывают сумму аванса, способ его передачи и сроки переоформления права собственности. Этот договор в обязательном порядке заверяют у нотариуса, чтобы минимизировать риски покупателя.
Покупатель передаёт Андрею и Маше аванс в размере достаточном для досрочного погашения долга по ипотеке. Семья закрывает ипотеку, снимает с квартиры обременение и уже по стандартному договору купли-продажи продаёт квартиру покупателю, получив остаток суммы и переоформив право собственности.
Если покупатель боится обмана, то передачу остатка денег можно провести через банковскую ячейку с условием, что продавец получит к ней доступ только после перерегистрации права собственности.
Переоформление долговых обязательств
Это самая реальная и безопасная схема из всех здесь описанных. Все операции проходят при прямом участии банка, который бдительно следит за исполнением условий.
Первым ходит заёмщик. Он запрашивает у банка разрешение на продажу квартиры под обременением и если банк не против, следующим ходит покупатель. Он оформляет в банке ипотеку на квартиру, соглашаясь с условиями, которые когда-то принял первый заёмщик: сроком и ставкой кредита, размером ежемесячных выплат и так далее. Потом покупатель сможет изменить эти условия прибегнув к рефинансированию кредита.
Оформив ипотеку, покупатель, на отдельно заведённый аккредитив, переводит аванс равный первоначальному взносу по кредиту. Продавец получает свои деньги, а покупатель — зарегистрированный договор купли-продажи, право собственности и обременённую залогом недвижимость.
Но и эта схема имеет два неприятных нюанса. Во-первых, не каждый банк согласен на переоформление кредита. Проще всего схема работает с ВТБ и Сбербанком, с остальными учреждениями могут возникнуть проблемы. Во-вторых, новый заёмщик принимающий ипотечную эстафету должен соответствовать условиям банка: иметь хорошую кредитную историю и достаточный подтверждённый доход.
(Источник)
Права и обязанности владельцев квартиры в ипотеке установлены Законом № 102-ФЗ от 16.07.1998. В ст. 29 указывается, что гражданин может пользоваться заложенным имуществом по его прямому назначению. Собственник имеет право прописывать в объект недвижимости других жильцов, сдавать ее в аренду.
Квартира в ипотеке находится в залоге у банка до тех пор, пока заемщик не выплатит долг. Соответственно, любая юридически значимая сделка с недвижимостью должна быть выполнена только после получения согласия финансовой организации (ст. 37 Закона № 102-ФЗ).
Стандартная купля-продажа не подходит для квартиры с обременением.
Существует четыре способа оформления сделки:
- Оплата кредита до сделки.
- Оплата кредита при проведении сделки.
- Перевод кредита на покупателя.
- Продажа ипотечной квартиры банком
Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-v-ipoteke
==================================================
Будем благодарны, за 👍, если наш ответ был вам полезен!
По ссылке выше на сайте, вы можете задать свой вопрос юристу БЕСПЛАТНО.
- Поиск покупателя.
- Выбор способа оформления сделки.
- Сбор документов.
- Обращение в банк за получением согласия.
- Оформление предварительного соглашения.
- Заключение основного договора.
- Получение денег продавцом.
- Регистрация права перехода собственности в Росреестре.
Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-v-ipoteke
Продажа квартир с невыплаченной ипотекой становится все более привычным делом. Для риелторов и банков. А для покупателя это может быть первый и единственный случай. Поэтому рассказываем, как действовать, если кредит еще не выплачен, а квартиру нужно продать.
⠀
Есть несколько способов:
⠀
1. Через досрочное погашение кредита. Заверяете у нотариуса предварительный договор с покупателем, где указано, что он гасит ипотеку за продавца досрочно в полном размере. Получаете от покупателя аванс, который равен остатку долга. Рассчитываетесь по кредиту. Снимаете обременение и проводите сделку купли-продажи. После регистрации в Росреестре получаете остальную сумму.
⠀
Такой вариант предполагает сделку с покупателем, у которого есть наличные деньги.
⠀
2. Продаем вместе с долгом. По сути – переоформление ипотеки на покупателя, если у него не хватает средств. Он подает заявку на ипотеку и выбирает вашу квартиру. В банке оценивают нового клиента как заемщика и либо оставляют те же условия выплат, либо предлагают другие. Кстати, необязательно брать ипотеку в вашем банке – можно выбрать другой и перекредитоваться.
⠀
Особенность такого варианта: покупатель должен подойти для банка и иметь достаточную сумму для первого платежа.
⠀
3. Кредит гасится при проведении сделки. Определяете сумму, которую нужно выплатить банку. Деньги закладываются в две ячейки: в одну – на погашение ипотеки, в другую – остаток для продавца. Подписывается ДКП, регистрируется, продавец получает деньги и гасит кредит. Банк передает закладную покупателю и снимает обременение. Продавец забирает деньги из второй ячейки.
⠀
Поскольку задаток получает банк, можно считать этот способ наиболее безопасным.
⠀
4. Продажа квартиры банком. Обычно это бывает, если заемщик перестает платить по кредиту. Не стоит, конечно, доводить дело до такого варианта.
⠀
В любом случае, нужно все хорошо просчитать: может оказаться, что сделка будет убыточной.
Существуют компании, которые помогут вам решить эту проблему. Если вы из Москвы, то порекомендую vikup-kvartir ru Они быстро найдут покупателя на ваше жилье и снимут с него обременение.
Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:
- Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
- Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
- Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
- Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.
Не забудьте сделать независимую оценку квартиры. Сюда https://psocenka.ru/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki/ стоило бы обратиться. Как раз и оценкой для ипотеки занимаются.