Как продать квартиру в ипотеке?

Добрый день.

Продать квартиру с залоговым обременением можно только с согласия банка, который выдал ипотеку на покупку этой квартиры. Обычно перепродажа происходит по одной из трёх схем:

• погашение долга из собственных или заёмных средств продавца;

• погашение долга из средств нового покупателя;

• переоформление долговых обязательств с продавца на покупателя.

Досрочное погашение долга из собственных или заёмных средств

Если у заёмщика достаточно накоплений для того, чтобы досрочно закрыть свой долг перед банком, он гасит ипотеку, снимает с квартиры обременение и после этого может в полной мере распоряжаться недвижимым имуществом.

Если собственных средств недостаточно или нет совсем, заёмщик может попытаться взять потребительский кредит и рассчитаться с задолженностью по ипотеке. Затем из денег полученных с продажи квартиры немедленно гасят потребительский кредит, пока по нему не набежали лишние проценты.

Но вспомогательный займ не всегда удобен. Во-первых, банк может не одобрить выдачу потребительского кредита гражданину с ипотекой, так как его кредитная нагрузка и без этого велика. Во-вторых, чтобы не переплачивать по процентам, кредит необходимо оформить, когда покупатель железно найден. В случае, если сделка сорвётся продавцу придётся платить проценты сразу по двум кредитам: ипотечному и потребительскому.

К дополнительному кредитованию прибегают, когда большая часть ипотеки уже выплачена и для погашения её остатка требуется сравнительно небольшая сумма.

Привлечение средств нового покупателя

При перепродаже квартиры находящейся в ипотеке, для её досрочного погашения, можно привлечь деньги нового покупателя.

Но найти подходящего покупателя крайне сложно. Он должен:

иметь всю необходимую для покупки сумму на руках в виде наличных средств;

согласиться на риск связанный с передачей крупного аванса без заключения договора купли-продажи.

Рассмотрим всю схему на конкретном примере.

Андрей и Маша взяли ипотеку на квартиру в новостройке за 4 000 000 руб. Они успели выплатить половину суммы, но хотят продать квартиру и уже нашли покупателя, готового платить наличными.

Первым делом Андрей и Маша просят у банка предоставить им выписку по остатку ипотечного долга. Эту выписку они показывают покупателю, чтобы он знал, что сумма аванса взята не с потолка.

Затем Андрей, Маша и покупатель идут к юристу, который составляет предварительный договор купли-продажи. В договоре обязательно указывают сумму аванса, способ его передачи и сроки переоформления права собственности. Этот договор в обязательном порядке заверяют у нотариуса, чтобы минимизировать риски покупателя.

Покупатель передаёт Андрею и Маше аванс в размере достаточном для досрочного погашения долга по ипотеке. Семья закрывает ипотеку, снимает с квартиры обременение и уже по стандартному договору купли-продажи продаёт квартиру покупателю, получив остаток суммы и переоформив право собственности.

Если покупатель боится обмана, то передачу остатка денег можно провести через банковскую ячейку с условием, что продавец получит к ней доступ только после перерегистрации права собственности.

Переоформление долговых обязательств

Это самая реальная и безопасная схема из всех здесь описанных. Все операции проходят при прямом участии банка, который бдительно следит за исполнением условий.

Первым ходит заёмщик. Он запрашивает у банка разрешение на продажу квартиры под обременением и если банк не против, следующим ходит покупатель. Он оформляет в банке ипотеку на квартиру, соглашаясь с условиями, которые когда-то принял первый заёмщик: сроком и ставкой кредита, размером ежемесячных выплат и так далее. Потом покупатель сможет изменить эти условия прибегнув к рефинансированию кредита.

Оформив ипотеку, покупатель, на отдельно заведённый аккредитив, переводит аванс равный первоначальному взносу по кредиту. Продавец получает свои деньги, а покупатель — зарегистрированный договор купли-продажи, право собственности и обременённую залогом недвижимость.

Но и эта схема имеет два неприятных нюанса. Во-первых, не каждый банк согласен на переоформление кредита. Проще всего схема работает с ВТБ и Сбербанком, с остальными учреждениями могут возникнуть проблемы. Во-вторых, новый заёмщик принимающий ипотечную эстафету должен соответствовать условиям банка: иметь хорошую кредитную историю и достаточный подтверждённый доход.

(Источник)