Чем рискует продавец, если занизит стоимость продаваемого объекта?

Вопрос о рисках/трудностях продавца. А продавец просит занизить стоимость в договоре купли продажи для чего? Для того, чтобы не платить налог на доходы физлиц (НДФЛ). В случае если у него ещё не прошёл минимальный предельный срок для полного освобождения от этого налога вне зависимости от цены.

Автор вопроса знает, для чего хочет занизить цену, другим читателям поясню. К примеру, квартиру продавец сам пару лет назад покупал (либо покупал его даритель или наследодатель) и цена была меньше нынешней продажной. Без занижения налог возьмут с разницы покупной цены и продажной. С занижением – налога не будет вовсе или он как минимум как-то уменьшится.

Что будет, если налоговая об этом занижении узнает? Она возьмёт налог не с разницы, а с полной цены продажи. Если не прошло три года (срок давности) ещё и плюс штраф – до 40% от неуплаченной суммы. Внимание: срок давности однозначно касается только санкций, то есть штрафа! Налог как таковой наверняка (по практике) возьмут хоть и через 20 лет!

Автор вопроса цены квартир знает. Для других приведу пример – с не слишком уж дорогой (для Петербурга) ценой квартиры. Человек купил за 4 млн руб. – по петербургским меркам это может быть, скажем, однушка в спальном районе пару лет назад. Продаёт сейчас за 6 млн. НДФЛ был бы с разницы, то есть с 2 млн – это 260 тыс. руб. С полной суммы, то есть с 6 млн, будет 780 тыс. Плюс 40% штрафа с неуплаты, это 104 тыс. руб. Итого 884 тыс. руб. вместо законных 260 тыс. «Лишних» надо будет отдать в госбюджет 624 тыс. руб.

Для крупных и очень крупных уклонений от уплаты налогов физлицом есть ещё 198 статья Уголовного кодекса РФ (УК РФ). Крупное – это от 2,7 млн руб. за 3 финансовых года, особо крупное – 13,5 млн. Но тут уж, если это про вас, о санкциях сами почитайте.

Как налоговая инспекция может узнать о занижении? Да всякое с. В приведённом примере, скажем, три покупателя, и каждый хочет получит вычет, а он у каждого – с базы 2 млн руб. Тогда, думая, что за «неотделимые улучшения» тоже будет вычет, они, «по простоте душевной», предъявляют отдельную расписку по этим самым «улучшениям». Или покупатель эту расписку принесёт, если сам будет продавать эту квартиру до 5-летнего срока – чтобы свой налог уменьшить.

Интересно, что в Петербурге в этом году некоторые налоговые стали такие расписки принимать – таким образом своеобразно стимулируя покупателей, чтобы те «сдали» своих продавцов, с которых «выгода» значительно большая. Иногда, если есть основания подозревать о занижении, покупателей и без этого вызывают «на беседу». Так они часто всё и рассказывают: у них ведь ответственности нет, они сами от налога ведь не уклонялись.

Самый обычный случай, кстати, – при ипотеке. Налоговая от банка обязательно узнает о сумме в кредитном договоре. В нём, как правило, никаких занижений нет. А думать, что банки с какого-то перепуга будут физлиц-продавцов «прикрывать», соучаствуя в уклонении от уплаты налогов!? Даже не фантазируйте!