- До того, как вносить задаток(аванс) по квартире надо выяснить условия продажи, проверить все документы и свежие выписки ЕГРН:
- продают ли в ипотеку, потому что кто-то только за наличные
- продают ли по доверенности
- вся ли сумма будет указана в договоре купли-продажи или хотят занижение по договору
- какие документы-основания на приобретение права собственности
- есть ли на квартире обременение банков, аресты или долги
- Если Продавцы хотят занизить сумму в договоре купли-продажи, и вы на это согласны, то надо уточнить в банке-кредиторе пройдет ли такая схема.
- Банк выдает кредит от оценочной стоимости объекта недвижимости. Это означает, что если у вас минимальный первоначальный взнос, например 15% , цена Продавца на объект 3500, то банк одобрит вам 85 % кредитных средств для покупки
Например, цена 3,5 млн. первоначальный взнос 525 тыс., кредитные средства 2975 тыс., но при условии, что оценочная стоимость будет 3,5 млн. или выше.
Если квартира по своим характеристикам не выйдет по оценке на полную стоимость, то получится, что собственных средств вам не хватит для покупки данного объекта или придется добавлять сумму первоначального взноса
Например, цена продавца 3,5 млн., оценочная стоимость 3,1 млн., то банк одобрит вам 85% от 3,1 млн. сумму 2635 тыс., т.е. надо будет добавить разницу 2975-2635=340 тыс. Вы сможете купить данный объект в ипотеку при первоначальном взносе 865 тыс. и кредитные средства 2635 тыс.
Если первоначальный взнос минимальный, то можно заказать предоценку объекта недвижимости в аккредитованной оценочной компании.
3. Для одобрения объекта недвижимости в банк предоставляется полный пакет документов на объект:
- паспорта Продавцов
- документы-основания приобретения права собственности
- выписки с домовой книги
- оценочный альбом объекта недвижимости
- проект договора купли-продажи
- по запросу банка иные документы, например при приватизации архивную выписку с домовой и т.п.
После этого банк выносит свое решение об одобрении или отказе.
4.Если банк одобрил объект недвижимости, то записываетесь на сделку.
На сделке:
- подписываете кредитный договор
- оплачиваете страховку или приносите страховые полисы
- подписываете договор купли-продажи
- передаете Продавцам первоначальный взнос наличными по расписке или банковским переводом/взносом наличными на счет, через аккредитив или банковскую ячейку
- подаете документы на регистрацию лично или через электронную регистрацию
- после перехода права собственности на Покупателя и регистрации залога(обременения) банк-кредитор перечисляет кредитные средства Продавцу
Принимаете квартиру по акту приема-передачи, получаете ключи и производите расчет по коммуналке