Насколько целесообразно сейчас приобретать нежилое помещение у застройщиков с целью сдачи в аренду?

Не буду углубляться в маркетинговый анализ нежилых помещений для покупки (оценка расположения, площади, конкурентной среды, покупательских потоков, уровня цен и т.п.). Думаю, вы и сами имеете представление о том, что и с чем здесь нужно сравнивать.

Скажу о другом - об уровне риска инвестирования в такой арендный бизнес сегодня, с учетом того, что сейчас происходит в экономике и в стране в целом.

Если посмотреть на тренды последнего года, то увидим следующую картину:

1. Устойчивое падение покупательной способности населения.

2. Регулярные ограничения и локдауны из-за пандемии, убивающие малый бизнес.

3. Резкое снижение доходности у малого бизнеса (т.е. у тех кто платит арендную плату в таких нежилых помещениях), вплоть до многочисленных закрытий торговых точек (даже устойчивых сетевых!).

4. Отсутствие в обозримом будущем положительных перспектив для увеличения платежеспособности населения (основа устойчивости малого бизнеса), перспектив для экономики в целом, и для малого бизнеса, в частности.

Все это сильно повышает риски вложения в коммерческую недвижимость. Но это не означает, что вкладываться в нее вообще не стоит. Это означает, что при выборе коммерческого (нежилого) помещения, нужно закладывать в покупную цену этот самый повышенный риск.

Другими словами, оценивать коммерческое помещение для покупки сегодня нужно с большими поправками (понижающими коэффициентами). То есть, после проведения традиционного маркетингового анализа привлекательности нежилого помещения в заданном районе и выведения "текущей рыночной цены" для него, нужно добавить к этой цене два дисконта :

1. дисконт на строительную готовность, который учитывает срок строительства и сдачу дома в эксплуатацию (если речь идет о коммерческих площадях от застройщика);
2. дисконт на неутешительные перспективы рынка, которые описаны выше.

Размер этих дисконтов каждый покупатель (инвестор) должен определять для себя сам. Ведь это его инвестиционный риск. Но очевидно, что при сегодняшней ситуации, размер дисконта №2 должен быть значительным.