Какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичке?

Покупка недвижимости - ответственное дело, особенно когда предметом пристального исследования в судах все чаще становятся такие категории как добросовестность, осмотрительность, злоупотребление. Не исключены ситуации, когда после сделки придется доказывать в суде свою добросовестность, чтобы сделка не вышла боком.
Наиболее часто встречающиеся, но не исчерпывающие себя, риски в связи с покупкой недвижимости представлены ниже.
1) нарушение прав третьих лиц при отчуждении продавцом (несовершеннолетние; наследники; супруги и бывшие супруги); 
2) нарушение правил торгов; 
3) приобретение объекта недвижимости с обременением (в основном это касается случаев наличия лиц, имеющих право бессрочного пользования, но могут быть и другие варианты); 
4) приобретение объекта недвижимости у лица, не уполномоченного им распоряжаться; 
5) возможное банкротство продавца после сделки; 
6) приобретение объекта недвижимости с задолженностями; 
7) приобретение объекта недвижимости с неузаконенной или вообще незаконной перепланировкой. 
Последствиями первой категории рисков является возможность признания договора купли-продажи недействительным, например при невыполнении продавцом условий предварительного разрешения органа опеки и попечительства, при установлении факта нецелевого использования материнского капитала, при оспаривании распоряжения наследником имуществом и так далее. 
Последствием второй категории рисков является признание договора купли-продажи недействительным в связи с установлением нарушений организатора торгов, например банка, при реализации недвижимости на торгах. 
Последствиями третьей категории рисков является возможность сохранения обременений после перехода права собственности по договору. Например, может появиться отбывавшее уголовное наказание лицо, которое будет иметь право проживать в жилом помещении наряду с новым собственником. В некоторых случаях обременения могут привести к признанию договора купли-продажи недействительным. 
Последствиями приобретения объекта недвижимости у лица по доверенности могут быть как признание договора недействительным, так и риск столкнуться с мошенническими действиями. 
Последствием пятой категории рисков является возможность оспаривания заинтересованными лицами (финансовый управляющий, конкурсный кредитор) в интересах кредиторов в том числе договора купли-продажи жилого объекта недвижимости. Проблема будет еще более усугублена, если при совершении сделки стороны отразили в документах заниженную стоимость, в таком случае в порядке реституции покупатель рискует получить возврат отраженной, а не фактической суммы. Такая проблема касается любых случаев признания договора недействительным. 
Последствиями шестой категории рисков является проблематичность побудить продавца погасить задолженность, возникшую в период его владения недвижимостью. По коммунальным платежам поставщики услуг, конечно, не смогут взыскать с нового собственника. Но взносы на капитальный ремонт и содержание общедомового имущества могут быть взысканы на основании закона с нового собственника. 
Последствиями последней категории рисков могут оказаться необходимость понести расходы на оформление перепланировки, а в случае, если перепланировка произведена с нарушением жилищных норм или правил противопожарной, санитарной безопасности, может возникнуть необходимость устранять нарушения так же за собственный счет.

Что нужно проверять при покупке недвижимости?
Покупателю недвижимости следует проверять как самого продавца и полномочия лиц, действующих от его имени, так и продаваемый объект недвижимости, а также основания возникновения прав продавца на объект недвижимости. Необходимо собрать сведения о лицах, которые зарегистрированы в жилом помещении на момент заключения сделки, которые были ранее зарегистрированы в жилом помещении, а также основания снятия с регистрационного учета таких лиц. Необходимо проверять наличие или отсутствие задолженностей продавца по платежам, связанным с содержанием имущества и по коммунальным платежам, и за содержание общедомового имущества, включая плату на капитальный ремонт.
1) Необходимо попросить у продавца предоставить правоустанавливающих документ, каковым является такой документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности на недвижимость. Таким документом, например, может быть договор купли-продажи квартиры; договор дарения; договор ренты; соглашение о разделе совместно нажитого (или наследственного) имущества; судебный акт; договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации; договор участия в долевом строительстве; инвестиционный договор; завещание; свидетельство о праве на наследство по закону; договор мены.
2) Следует изучить две выписки из ЕГРН (о правах и об основных характеристиках). Данные документы позволят нам почерпнуть характеристики объекта, включая кадастровый номер, месторасположение, почтовый адрес, информацию об общей площади, год введения в эксплуатацию, план объекта; сведения об ограничениях и обременениях, о лицах, у которых имеются вещные права на объект недвижимости, сведения о сделках с объектом недвижимости и переходе прав по таким сделкам.
Выписки можно попросить у продавца, лишь бы они были свежими, но можно и заказать самостоятельно в управлении Росреестра, в том числе онлайн.
3) Целесообразно попросить предоставить технический паспорт жилого помещения, чтобы сопоставить, имеются ли явные несоответствия характеристик выписке из ЕГРН и фактическому расположению конструктивных элементов жилого помещения.
Необходимо ознакомиться с содержимым паспорта, в рамках знакомства. Узнать ФИО, место жительства, дату рождения, там же посмотреть, есть ли сведения о зарегистрированных и расторгнутых браках и детях.
Проверить, является ли паспорт действительным по серии и номеру можно здесь: http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=20...Если продавец действует через представителя по доверенности, при этом у покупателя есть намерение рискнуть, то необходимо уточнить у нотариуса, который удостоверял доверенность, действительно ли он это делал, а так же не отозвана ли доверенность доверителем на момент совершения сделки.
Данные поверенного так же проверяются в сети интернет по ФИО.
Можно начать с поиска сведений в сети Интернет в поисковиках по ФИО, так как множество интересных сведений может содержаться там. 
Далее необходимо посетить сайт судебных приставов https://fssp.gov.ru/iss/ip/ в целях проверки наличия исполняемых задолженностей продавца.
Необходимо проверить продавца по вопросу наличия дел о несостоятельности (банкротстве) на сайте http://kad.arbitr.ru/.
Не лишено смысла проверить на сайтах районных судов в местах преимущественного пребывания продавца наличие судебных дел с его участием.
При наличии обоснованных сомнений в психическом здоровье продавца можно попросить его предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что там он не состоит на учете.
Совсем не лишним будет переговорить с соседями и участковым по месту нахождения объекта недвижимости о фактических его обитателях и соблюдении правопорядка продавцом, так как это косвенно может характеризовать его добросовестность.
4) Необходимо в обязательном порядке потребовать у продавца предоставить выписку из домовой книги, из которой будет видно, кто зарегистрирован, был зарегистрирован и снят с регистрации по объекту недвижимости. Таким образом осуществляется возможная проверка обременений. Проверить обременения иными способами кроме сведений ЕГРН и выписки из домовой книги не представляется возможным. Тем не менее необходимо потребовать заверения продавца об отсутствии прав третьих лиц на объект недвижимости в договоре, и даже лучше предусмотреть в договоре негативные последствия продавца при нарушении им данного заверения.
5) Проверка задолженностей по объекту недвижимости не требует особых усилий, так как кредиторы обычно охотно раскрывают сведения о таких задолженностях продавца по объекту недвижимости.
Во-первых, необходимо потребовать от продавца документы об оплате задолженностей по коммунальным платежам и платежам за содержание общедомового имущества на дату заключения сделки.
Во-вторых, можно обратиться к лицу, осуществляющему управление домом и напрямую поинтересоваться о долгах по искомому объекту недвижимости, в том числе по обязательным взносам на услуги по управлению имуществом, на содержание общедомового имущества и на капитальный ремонт дома.