Как начать инвестировать в недвижимость?

Условно вложения в недвижимость я бы разделил на 2 типа:

• Реальная покупка коммерческой или жилой недвижимости. Сюда входит и покупка обычных квартир, и апартаментов, и недвижимости под офисы, и даже покупка гаража под сдачу.
• Работа с REIT, покупаются акции фонда, занимающегося профессиональным управлением недвижимости в различных странах.

В рамках первой группы выделю несколько отдельных направлений:

• Покупка недвижимости на стадии «котлована». Ставка делается на то, что после ввода объекта в эксплуатацию цена квадратного метра вырастет и на перепродаже удастся заработать. Правда, переход на работу через эскроу счета снизил риски инвесторов, а значит и их доходность. Это уже привело к оттоку части инвесторов.
• Покупка готового объекта под сдачу. Нет рисков того, что застройщик не сдаст объект, но и цена квартиры/коммерческой недвижимости ниже, чем при покупке до сдачи объекта в эксплуатацию.
• Заработок на программе реновации. В теории можно приобрести квартиру в доме, который подпадает под программу реновации и в сжатые сроки получить новое жилье. Схема выглядит неплохой, но есть серьезные недостатки – программа реновации может быть заморожена, собственники жилья в ветхих домах завышают цены, не везде проводится эта программа.

Реальная покупка недвижимости любого типа неудобна тем, что в большинстве случаев требует солидный стартовый капитал. При этом реальная доходность будет в лучшем случае на уровне фондового рынка. Но возникают дополнительные риски – нет гарантий, что будет высокий спрос со стороны арендаторов, возможна просадка рынка недвижимости в целом.

REIT выглядят привлекательнее за счет лучшей диверсификации, низкого входного порога и простоты процесса инвестирования. Вложения в недвижимость через REIT выглядят так же, как и обычная покупка акций. Достаточно отдать соответствующий приказ через QUIK или другой терминал.

Для наглядности выше показан портфель из 5 крупных REIT. На дистанции с 2004 г. по апрель 2021 г. стартовые $10000 выросли до $116942. С учетом инфляции доходность составила в среднем 13,91% годовых, это даже больше чем дает S&P 500 на той же дистанции. Портфель проседал во время мирового финансового кризиса, но затем быстро восстановился. Влияние пандемии 2020 г. было незначительным.

Для небольшого капитала REIT – идеальный выбор.