Как долго еще выгодно инвестировать в недвижимость?

Рынок, как вы знаете, не может постоянно расти. Периодически происходят его просадки, а то и вовсе обрушения (то, что называют кризисами). Кроме того, для устойчивого роста рынка (не спекулятивного - это важно!) должны быть ясные и понятные объективные факторы, на которые этот рост может опираться (например, развитие промышленности, масштабные инвестиции в инфраструктуру, увеличение благосостояния населения и т.п.).

У нас, к сожалению, сейчас все наоборот - промышленность затухает, инвестиций в основной капитал почти нет, малый бизнес схлопывается, реальные доходы населения падают, долговая нагрузка как у предприятий, так и у физлиц растет катастрофическими темпами... Но при этом, фондовые индексы продолжают расти, и цены на недвижимость - тоже.

Если посмотреть на факторы этого роста, то окажется, что они не имеют ничего общего с развитием экономики. Например, фондовые рынки в 2020-21 годах резко выросли, т.к. на фондовый рынок хлынули толпы частных инвесторов, поснимавших депозиты со своих практически бездоходных банковских счетов - вот подтверждение: https://www.banki.ru/news/lenta/?id=10950925

Масштабное вливание денег на биржу подталкивает индексы вверх. Но это спекулятивный рост (т.е. не имеющий объективной экономической опоры), который всегда оканчивается крахом. Это только вопрос времени.

На рынке недвижимости то же самое. Рост цен в 2020-21 годах обусловлен искусственно созданным ажиотажем при введении льготной ипотеки. Аналитики подтверждают, что спрос на рынке недвижимости держится исключительно на кредитах населению. Реальная платежеспособность людей здесь крайне низкая, а разрыв между реальными доходами населения (читай, реальным спросом) и ценами - постоянно растет.

FORBES: Долг россиян перед банками побил рекорд: https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/437221-dolg-rossiyan-pered-bankami-pobil-rekord-i-razgonyaet-inflyaciyu-kak-na

Несложно догадаться, какие перспективы следует ожидать при таких тенденциях.

Спекулятивный рост пока еще продолжается (хоть его темпы уже замедлились), а когда наступит развязка, и что послужит триггером к ней, никто конечно сейчас не знает. Но то, что перспективы у рынка не радужные - это факт.

Итог: делать долгосрочные вложения в жилую недвижимость на пике ее спекулятивного спроса, на мой взгляд, неразумно. Перспективы коммерческой недвижимости в условиях быстро меняющейся структуры рынка плохо поддаются прогнозу (например, еще пару лет назад востребованные офисы класса В, теперь стоят полупустые и не интересуют инвесторов).

При этом, нужно понимать, что рынок недвижимости довольно инертный (т.е. медленно реагирует на изменения), текущий спекулятивный спрос и рост цен могут еще какое-то время продолжаться. Но ввязываться в эту ничем не подкрепленную гонку, на мой взгляд, чересчур рискованно.

Вспомните кризис 2008 года - перед ним тоже наблюдался быстрый рост цен на недвижимость (и фондовых индексов тоже). Те, кто погнался за прибылью, не обращая внимания на негативные тенденции - проиграли, а те, кто вовремя вышел в кэш - выиграли.