Коротко ответ такой: без документов на право собственности на землю и дом (если таковой имеется) никогда не связывайтесь с такими продавцами и агентствами.
Наличие кадастрового плана, а ещё лучше вместе с межеванием, оформленным специализированной организацией, где имеются подписи всех граничащих с Вашим будущим участком соседей ситуация будет вообще почти идеальной в плане решения споров по границам участка.
В тоже время стоит обратить внимания на то, что на участке может быть расположен (-ы) несколько объектов недвижимости. Старый домик в документах, а его либо нет, либо рядом построен новый дом. И продавец с риэлтором будут Вам говорить о том, что дескать по дачной амнистии всё и легализуете.
С учётом того, что Вы собираетесь брать на это дело ипотеку или кредит, то надо учитывать, что банк затребует от Вас оценку приобретаемой недвижимости, а оценивать "условно-незаконную" недвижимость оценщик не будет. При этом банк сможет "взять в залог" только оформленную недвижимость и только после оформления Вами недвижимости по дачной амнистии, данное строение попадёт в залог.
В случае нецелевого кредита без залога оценки не будет, что не отменяет того, что лучше когда все объекты недвижимости учтены, на них есть правоустанавливающие документы и в идеале видна вся история с момента выделения земельного участка первому владельцу на бумажных носителях с официальными печатями и бланками.
Для выбора грамотных риэлторов или юристов проверьте отзывы об их деятельности в различных источниках. Не забывайте самостоятельно изучать правовые аспекты приобретения недвижимости, чтобы застраховать себя от проблем.