Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ - с чего начать?

Добавлю с учётом изменений практики за последние полгода. Для начала общий алгоритм взыскания неустоки по ДДУ с застройщика:

1. НАПРАВЛЕНИЕ ЗАСТРОЙЩИКУ ПРЕТЕНЗИИ

Если дольщик покупал квартиру для себя, то он является потребителем. За отказ выплатить неустойку по претензии суд взыскивает с застройщика штраф в размере 50 % от требований. Обязательные требования:

• основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
• факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования.
• банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций.
• форма отправки: ценным письмом с описью вложения (см. подробная процедура отправки претензии).

2. ВЫБОР СХЕМЫ РАБОТЫ

Если коротко, сейчас за взысканием неустойки по ДДУ в арбитраж есть смысл обращаться когда взыскиваемая сумма от 1 000 000 руб. Такие цифры как на картинке, можно получить толкьо в арбитражном суде.

Если интересно, можете прочитать про мотивировку подробнее.

3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ

Если говорить про ОЮ, иск может быть подан в:

• Суд, где находится застройщик. редко бывает беспристрастен: ведь там находится много дел к данному застройщику, а занчит у юристов и работников суда могут быть налажены "тёплые дружеские отношения". Хотя и быват исключения, в основном для небольших застройщиков. 
• К сожалению, расположение объекта недвижимости, указанного в ДДУ судьи не всегда трактуют как место исполнения ДДУ и могут передать дело по подсудности в другой суд.
• Суд по месту постоянной или временной регистрации дольщика по общему правилу является предпочтителен для подачи иска о вызскании с застройщика неустойки по ДДУ. 

Документы для суда по неустойке (прилагаются к иску):

• копия ДДУ (и если есть - договора уступки) со всеми приложениями к договору;
• копии платёжных документов, подтверждающих выполнение участником долевого строительства своих обязательств по ДДУ;
• претензия в адрес застройщика и документы, подтверждающие то, что претензия застройщиком получена;
• документы, подтверждающие наличие убытков (договор аренды квартиры и документы об оплате по этому договору, договор ипотечного займа, справка банка о произведённых платежах, и т.п.) для подтверждения соразмерности неустойки.

К процессу следует готовиться очень тщательно. Особенно внимание следует уделить обоснованию недопустимости снижения неустойки по ДДУ (см. подробнее).

4. АПЕЛЛЯЦИННАЯ ИНСТАНЦИЯ

Суды часто уменьшают размер неустойки. Несмотря на позицию ВС РФ который указал, что снизить эти суммы можно, только если застройщик подал заявление об уменьшении и при наличии для оснований для несоразмерности. При этом суд обязан подробно мотивировать в решении, почему он снизил эту сумму.

По нашей статистике, суд апелляционной инстанции увеличивает взыскиваемые суммы в 1 из 8 случаев.

5. ИСПОЛНЕНИЕ РЕШЕНИЯ

Изготавливается мотивированное решение согласно ГПК РФ 5 рабочих дней. На практике это, как правило, от 2 до 6 недель. Далее находим действующий счет, где у ответчика лежат средства в необходимом размере.

• Реквизиты можно обнаружить, если продажи недвижимости всё ещё продолжаются и на счет постоянно поступают деньги от новых участников долевого строительства. Форму договора с актуальными реквизитами можно попросить в отделе продаж.
• Если исполнительный лист получен, в ФНС выдают сведения о счетах на основании заявления, к которому следует приложить его копию.

Если таким способом получить нужные сведения не удастся – идем в Службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства.