Выгодно ли приобрести квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду?

Короткий ответ: выгодно не будет. Конечно, если вопрос не о сокращении собственных расходов на ипотеку, а об инвестиции с целью получения дохода.

Условия ипотеки и прибылей/убытков от сдачи квартиры в аренду у каждого будут разные, но что-то среднее можно попробовать высчитать. Я взял для расчёта квартиру условной стоимостью 6 000 000 рублей, в кредит без первоначального взноса на 5 лет под 12,84% (средневзвешенная ставка по данным ЦБ на 1 августа 2016 года). Вычитаем для простоты дополнительные расходы: комиссии, страхование заёмщика и недвижимости, и ремонт приобретённой квартиры и т.п.

Квартира в ипотеку по ставке 12,84% на 5 лет стоимостью 6 млн рублей и без первоначального взноса обойдётся в 8,16 млн рублей. За такую же квартиру, но с первоначальным взносом в размере 1 млн рублей, придётся отдать чуть меньше – 7,8 млн рублей.

Квартира с такими же исходными, но при кредите на 10 лет, обойдётся уже в 10,68 млн рублей и в 9,9 млн рублей соответственно.

Ежемесячный платёж в самом «гуманном» варианте (7,8 млн рублей с первоначальным взносом на 5 лет) составит больше 113 тыс. рублей, при тех же исходных на 10 лет – 74 тыс. рублей.

При этом сдавать такую квартиру, если даже она окажется в Москве, с небольшой удалённостью от метро, вряд ли сейчас выйдет более чем за 35 тыс. рублей в месяц. Если, конечно, не делать из неё апартаменты класса «люкс». Даже если найти хороших жильцов, которые будут относиться к квартире, как к собственной (раз уж ставка средневзвешенная, почему бы не пофантазировать и тут), отдельно будут оплачивать коммунальные услуги, то в год с такой квартиры вы будете получать не более 420 000 рублей. А если заключить официальный договор, то, соответственно, налоги тоже придётся платить.

То есть, даже в таком, очищенном от побочных расходов в виде ремонта, капитальных уборок после смены жильцов, налогов, комиссий и страховок по кредиту, и роста доходов от возможного повышения стоимости аренды, кредитная квартира окупится не раньше, чем через 18 лет. Пять из которых она будет находиться в ипотечном обременении.

«Растягивать» кредит – тем более не вариант. Даже если внести тот самый миллион рублей из шести, а 5 млн рублей взять на 30 лет под 12,84%, то ежемесячный платёж сократится только до 54,7 тыс. рублей, зато переплата по кредиту вырастет до 14,6 млн рублей.

В других регионах страны сопоставление цен на недвижимость и аренду могут дать лучшие результаты, но не настолько, чтобы ипотечная квартира, приобретаемая как объект заработка, стала выгодной инвестицией.