Выгодно ли досрочно гасить ипотеку?

Добрый день!

Все относительно…))

🟡 Досрочное погашение - выгодная штука… если рассматривать только погашение ипотеки и не брать в расчет другие финансовые инструменты

Особенно на ранних этапах, когда в ежемесячных платежах основную сумму составляют проценты по ипотеке.

Предположим у нас есть ипотека:
🔹 Сумма кредита 10 млн рублей
🔹 Срок кредита 10 лет
🔹 Ставка 10% годовых 

Как видно на изображении ежемесячные платежи у нас равны, но при этом в первый месяц в нашем платеже доля погашения процентов составляет более 60% от общей суммы платежа, а в последний месяц доля погашения процентов в платеже составляет чуть меньше 1%.

Соответственно, чем раньше мы начинаем гасить досрочно, тем больше мы экономим на процентах, которые НЕ выплатим банку.

В нашем примере видно, что общая переплата составляет почти 5,9 млн рублей. Столько процентов мы выплатим банку за 10 лет, если не будем делать досрочное погашение.

Но если, предположим, через 1 год сделать частичное досрочное погашение в размере 1 млн рублей и выбрать вариант уменьшение срока кредита, то мы сократим срок кредита почти на 1,5 года и при этом уменьшим итоговую переплату до 4,6 млн. То есть, сэкономим на НЕ выплаченных процентах банку около 1,3 млн рублей.

При этом, если мы внесем этот же 1 млн в счет частичного досрочного погашения за год до погашения ипотеки, то срок сократится примерно на полгода, а на переплате мы сэкономим около 100 тыс рублей.

100 тысяч тоже деньги, но понятно, что чем раньше мы гасим досрочно, тем больше мы экономим.

🟡 Но теперь про относительность…

Если посмотреть на мир шире, то помимо экономии, мы еще можем подумать о том, как заработать и сравнить варианты того, что будет в итоге выгоднее 

Представим, что у нас есть ипотека:
🔹 Сумма кредита 10 млн рублей
🔹 Срок кредита 10 лет
🔹 Ставка 5,5% годовых 

Предположим, что мы смогли получить ипотеку по программе "Семейная ипотека" и наша ставка 5,5%.

Теперь представим, что через год у нас появляется 1 млн рублей и мы частично досрочно гасим ипотеку. Наша переплата сократится почти на 600 тыс рублей.

А что если вложить деньги в другие финансовые инструменты?
К примеру, практически в любом биржевом банковском приложении можно купить такой инструмент как облигации.

Наверно самые надежные - это облигации федерального займа, которые выпускает Министерство финансов Российской Федерации. Купить их может любой желающий… Сейчас есть облигации федерального займа (ОФЗ) доходность по которым выше 10%.

Там есть нюансы… собственно, как и везде, но чтобы поверхностно разобраться в вопросе, достаточно потратить один день… почитать доступную информацию в интернете и посмотреть пару видео на youtube.

Так вот, если вложить 1 млн рублей в подобный актив под 10% годовых и хотя бы раз в год реинвестировать полученную прибыль, то через 9 лет наша прибыль составила бы примерно 1 357 950 рублей.

А это в два раза выше, чем 600 тыс, который мы бы сэкономили на процентах банку, если бы этот миллион отдали в досрочное погашение по ипотеке.

Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно анализировать конкретную ситуацию. Как минимум надо ответить на ряд вопросов, в том числе:

🔹 Процентная ставка по ипотеке
🔹 Срок кредита и оставшийся срок погашения
🔹 Остаток суммы долга
🔹 Какие есть альтернативы (банально, если ставка по ипотеке 2-3%, то можно деньги на длительный вклад в банке положить, выгоднее будет, чем гасить досрочно)
🔹 Есть ли знания и опыт, которые позволяют инвестировать в другие финансовые инструменты, но при этом постараться минимизировать риски