Хороший вопрос. Попробую ответить на него максимально точно. Ответ: "Оценщик теоретически может завысить рыночную стоимость квартиры для банка на величину от 1 % до ... бесконечности". Пожалуй, максимальную величину завышения не смогу назвать. И если дальше этот ответ не расшифровать и не пояснить, то читатели будут введены в заблуждение. Потому, что мы, оценщики, довольно часто сталкиваемся с пренебрежительным отношением к результату нашего труда. К нам обращаются примерно с такими словами: "У меня есть квартира, её цена примерно 3 млн. рублей. Напишите в отчете цену 4 млн. рублей, чтобы я получил кредит побольше". Да, мы довольно часто в жизни сталкиваемся с завышением измерения чего-либо. Например, продавец фруктов на рынке измерит наш килограмм яблок как 1,2 кг, и получит выручку на 20% больше. Строитель-ремонтник впишет в смету вместо пяти мешков цемента - шесть мешков, и заберет излишек себе. Какие последствия ждут их? Для продавца фруктов и ремонтника, как правило, никаких. Результат их измерения может быть оспорен бдительным покупателем/собственником квартиры, и украсть не получится. Не велика беда.
Теперь вернемся к оценщику. Сможет ли он выйти сухим из воды?
Чтобы стать оценщиком, нужно учиться, получить диплом. Три года нарабатывать стаж в качестве помощника оценщика. Потом сдать экзамен. Вступить в СРО. Застраховать свою деятельность. Чтобы иметь возможность выполнять отчеты для банка, нужно быть аккредитованным (партнером банка). Во многих банках для получения аккредитации нужно поработать на рынке не менее трех лет. Улавливаете? Три года до получения статуса оценщика, три года до получения статуса партнера банка. В общем, сложно. Не захочется потом всё это потерять. А потерять легко - отчеты часто тщательно проверяются банком. Даже тот отчет, в котором стоимость не завышена, может быть признан не соответствующим требованиям банка, иногда по абсурдным придиркам ("у вас фотографии квартиры черно-белые, а нужны цветные").
Итак, если рыночная стоимость квартиры в отчете выше на 1-5% реальной рыночной стоимости, то это может быть обосновано. Погрешность в расчетах, выбор методов оценки и распределение весов между подходами - все это приводит к небольшому диапазону плюс-минус. Опять же, при продаже все очень зависит от скидки на торг. Оценщик берет среднюю величину, а фактически скидка может быть минимальной или максимальной, в зависимости от умения продавца и покупателя торговаться.
При завышении на 10-20% оценщик, как правило, будет иметь разговор с сотрудниками банка, проверяющими отчет. В лучшем случае, отчет вернут на доработку, в худшем случае можно потерять партнерство, вместе с ним поток заказов, и разориться.
При завышении на 20-50% банк не только лишит оценщика партнерства, но и вполне может направить отчет в СРО на экспертизу. И на горизонте замаячит лишение членства в СРО, после чего нельзя будет работать оценщиком.
При завышении на 50% и более отчет об оценке может попасть и в правоохранительные органы. Есть много уголовных дел, в которых которых фигурируют оценщики. Не всегда, кстати, они завысили рыночную стоимость. Иногда правоохранительным органам только кажется, что рыночная стоимость завышена. Этого достаточно, чтобы испортить нервную систему оценщику.
Я так много написал сегодня. Надеюсь, не зря старался. Задайте нам вопрос на сайте, ответим. А если вопросов пока нет, но появятся позже, то подпишитесь тут и тут. И тогда мы не потеряемся! Ваша Оценочная компания ЯРВИЛЬ.
Лицензии отменили.