Как правильно оформить ипотеку?

Добрый день!

Ответ на вопрос "как правильно оформить ипотеку?" зависит от того, что вы подразумеваете под термином "правильно".

Это может быть:
1) Минимальная ставка и чтобы не ошибиться с банком
2) Хорошо подготовиться к подаче заявки и не получить отказ
3) Как все сделать самому, чтобы не кому не платить за посреднические услуги
4) И т.д.

Поэтому если говорить в общем, то в получении ипотеки толком ничего не менялось за последние лет 10…)) Ключевым прорывом стало то, что теперь для банков обычная практика – подача заявок online. А так документы те же, суть процесса та же.

Процесс оформления ипотеки на первый взгляд может показаться сложным, но обычно вас сопровождает либо сотрудник банка, либо ипотечный брокер, либо агент по недвижимости, который в свою очередь также может сотрудничать с каким-то ипотечным брокером. Поэтому если действовать по их указаниям, то все должно быть хорошо. Есть несколько этапов, которые необходимо пройти.

1️⃣ Как бы банально не звучало… нужно понять, что вы хотите приобрести, по какой цене, какой планируете сделать первый взнос, «поиграть» со сроками кредита. Сделать расчет можно в любом ипотечном калькуляторе в интернете и как минимум оценить свои возможности по оплате ежемесячных платежей.

2️⃣ Необходимо определиться с банком. Здесь уже сложнее. Банков много, условий много, легко можно запутаться. Здесь может помочь тот же брокер или агент по недвижимости. Тут есть две рекомендации:
🔸 не надо подавать заявку сразу в 10 банков, достаточно выбрать 2-3 организации, а потом в зависимости от их ответов продумывать следующие шаги
🔸 лучше ориентироваться на банки из ТОП-25 по РФ, их работа прозрачнее и гораздо больше отзывов.

3️⃣ Собираем комплект документов

Базовый комплект документов включает в себя:

🔸 заполненную анкету

🔸 скан-копия паспорта

🔸 скан-копия СНИЛС

Далее банки делят потенциальных клиентов на три основные категории:

🔹 Работающие по найму

🔹 Индивидуальные предприниматели

🔹 Собственники бизнеса

По сути, данные категории клиентов отличаются только тем, какие документы они должны предоставить в качестве подтверждения дохода. На практике:

🔸 Для найма это справка по форме 2-ндфл или справка о доходах по форме банка, также копия трудовой книжки, заверенная работодателем

🔸 Для ИП - налоговая декларация

🔸 Для собственников бизнеса - отчётность по бизнесу, бухгалтерские балансы и документы по компании.

Больше всего документов банки спрашивают у собственников бизнеса. Но если бизнес работает в белую, то проблем с запрашиваемыми документами быть не должно.

Какой бы программой банка вы не воспользовались, будь то стандартные условия или льготная ипотека, комплект документов по заемщику будет одинаковый.

✅ Во многих банках есть программы «по двум документам». Они подразумевают то, что банки не запрашивают документы, подтверждающие доход, но при этом зачастую требуют больший размер первоначального взноса, чем по обычным программам. Это упрощает подачу заявки для клиентов и идеальный вариант для собственников бизнеса, чтобы не собирать большой комплект документов.

✅ Если вы работаете по найму, и ваш работодатель сдает документы в налоговую в электронном виде, то вам не надо запрашивать на работе 2-НДФЛ и копию трудовой книжки, так как банк их сам запросит в налоговой в электронном виде.

4️⃣ Представим, что мы получили одобрение. Следующий шаг – это одобрение предмета залога.

Банк запросит у вас перечень документов по выбранному вами объекту недвижимости, чтобы проверить юридическую чистоту и оценить сможет ли он взять такой объект себе в залог.
На этом этапе идет согласование с банком договора купли-продажи, который вы будете заключать с продавцом.

Также на этом этапе у вас возникнут дополнительные расходы – вам надо будет для банка сделать отчет об оценке выбранного объекта в независимой оценочной компании, которая аккредитована в банке.

И в этот момент вам надо будет подать заявку в страховую компанию и получить от них заключение о том, что они готовы объект страховать. Такая бумага тоже нужна банку. Сама оплата страховки обычно идет уже на сделке.

5️⃣ Последний этап – подготовка к сделке и сама сделка.

Этот этап такой же важный, как и все остальные. На нем также могут срываться сделки, поэтому надо быть внимательным и готовиться к этому этапу надо заранее, желательно уже после того, как вы получили одобрение.

Чтобы сделка прошла легко и быстро, то ее надо структурировать… понять: как будет происходить оплата (ячейка, аккредитив)? Как происходит оплата первого взноса? Как будет проходить регистрация сделки? Как будет проходить передача объекта и многое другое?
❗️ А если сделка еще и альтернативная, то становится еще сложнее, так как при структурировании сделки надо учитывать не только вашу сделку, а еще предшествующие и следующие. А в таких цепочках сделок может быть много и далеко не все из них простые.

P.S.: Получить ипотеку – это процесс ответственный, так как вам с этой ипотекой потом жить несколько лет, но бояться этого процесса точно не стоит. Вас так или иначе будет сопровождать специалист. Будь то специалист банка или специалист, к которому вы обратитесь самостоятельно. Главное подойти к вопросу ответственно и задавать больше вопросов, даже если они вам кажутся глупыми и банальными. Помните, если вы будете понимать для себя процесс целиком и полностью, то у вас будет меньше опасений/переживаний и процесс будет для вас более легким и прозрачным. 

Я бы рекомендовала следующую последовательность:

Помните, что самостоятельно можно подавать заявку только в 1, максимум 2 банка. Так как от каждой заявки портится кредитная история! Поэтому если вы подали заявку в 1-2 банка и вам отказали настоятельно рекомендую обратиться к ипотечному брокеру, например ко мне.

Я смогу выявить негатив из-за которого идут отказы, помочь его исправить и подать заявку на ипотеку доведя её до одобрения.

Весь процесс оформления ипотеки можно разбить на 7 этапов:

Если Вы хотите купить квартиру в конкретном ЖК, заранее узнайте у застройщика, с какими банками он сотрудничает. В этом случае вы сэкономите время на аккредитации объекта в дальнейшем и можете получить наиболее выгодные условия по ипотеке в рамках специальных партнерских акций. Если выбранный вами ЖК не аккредитован банком, то он может попросить вас дополнительно предоставить поручителя или повысить ставку.

Запомните, что ипотечный кредит нужно брать в той же валюте, в которой вы получаете зарплату. Важно сразу определить, какой вы можете внести размер первоначального взноса и какую сумму вам необходимо взять в кредит.

Здесь важно понимать, что чем бОльший размер ПВ вы внесете, тем более привлекательной будет для вас ставка. В принципе сейчас во многих банках можно получить ипотеку и без ПВ, особенно на покупку жилья в партнерских объектах, однако ставка будет не такой привлекательной, как если вы внесете хотя бы 10-15% от стоимости жилья. Также учитывайте, что практически в каждом банке в качестве части ПВ можно внести материнский капитал.

Имейте в виду, что отношение вашего ежемесячного совокупного дохода (дохода семьи) к размеру платежа по ипотеке не должно превышать 50%, поэтому выбирайте недвижимость, стоимость которой будет соответствовать вашей финансовой нагрузке.

На этом этапе нужно подать заявки в разные банки и сравнить их предложения между собой. Обращайте внимание не только на вид и размер ставки (здесь нужно помнить, что она бывает фиксированная, комбинированная и плавающая), но и на стоимость и условия страхования, наличие комиссий за выдачу и обслуживание кредита, требования к первоначальному взносу, максимальный срок, сумму займа, способ проведения расчетов, срок рассмотрения заявки.

На текущий момент требования большинства банков к ипотечным заемщикам являются достаточно стандартными и лояльными. Как правило, ипотека предоставляется клиентам в возрасте от 21 до 65 лет, имеющим стаж работы на последнем месте работы не менее 6 месяцев и общий трудовой стаж не менее 1 года.

Помните, что основной причиной, по которой банк может отказать заемщику в получении ипотечного кредита, является недостаточный уровень дохода. Поэтому, если у вас есть сомнения на этот счет, лучше позаботиться заранее и привлечь созаемщика. Как правило, в качестве созаемщиков могут выступать близкие родственники, однако ряд кредитных организаций также разрешают привлекать и любых третьих лиц ( в т. ч. гражданских супругов). ИП и собственники, владельцы и совладельцы бизнеса могут получить ипотеку сегодня практически на тех же условиях, что и наемные работники. Однако в некоторых случаях этой категории заемщиков может потребоваться внести повышенный первый взнос или банками может взиматься небольшая надбавка к ставке.

Стандартный список документов включает в себя:

Банк может потребовать и другие документы (свидетельство о браке, о рождении детей), полный список он должен сообщить вам заранее. Далее банк проверяет документы, сообщает вам о результате и если все хорошо, то можно переходить к следующему этапу.

Существуют 4 вида ипотечного страхования: имущественное (страхование объекта недвижимости), личное (страхование жизни и здоровья заемщика/ риска потери работы), титульное (страхование риска потери права собственности), страхование гражданской ответственности. При этом договор страхования может быть индивидуальным либо коллективным. Второй тип подразумевает, что человека присоединяют к программе, действующей между банком и страховой компанией.

По закону у заемщика есть право на 14-дневный период охлаждения, а также на возврат части страховой премии при досрочном погашении кредита.

Несмотря на то, что обязательным по закону при оформлении ипотеки является только имущественное страхование, нелишним будет также застраховать свою жизнь и здоровье и риск потери права собственности на квартиру (при покупке вторичного жилья). Стоимость таких ипотечных страховок является приемлемой, а их наличие позволит избежать нежелательных рисков, так как ипотека это все-таки долгосрочный продукт, и максимально снизить ставку по кредиту.

На этом этапе вы подписываете договор купли-продажи с продавцом и договор с банком. Иногда банки предлагают заключить одновременно два договора: о выдаче кредита и о передаче недвижимости в залог банку. В договоре обязательно будет указана полная стоимость кредита в процентах годовых и в рублях (или другой валюте, в которой вы берете кредит), в которой учтены все ваши расходы по кредиту. Банк также сформирует вам график платежей, который крайне нежелательно нарушать. Если вы планируете осуществлять частичное досрочное погашение и выберете при этом вариант с изменением графика платежа, то банк в обязательном порядке должен будет предоставить вам уточненный график. Пока вы его не получите, вы платите по старому графику. Задним числом поменять суммы платежа банк не может.

После подписания кредитного договора идет расчет по сделке купли-продажи. Это тоже делается через банк — с помощью банковской ячейки, аккредитива или счета-эскроу. С июля 2019 года покупать строящееся жилье можно только через счет эскроу, открытый в уполномоченных банках. При любом способе банк следит за тем, чтобы сделка была проведена безопасно. Продавец точно получит свои деньги, но только после того, как переоформит на вас права собственности на недвижимость (регистрация договора в росеестре). При покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером. Потом это соглашение регистрируется в Росреестре. После этого банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств. Теперь в договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета. Если квартира покупается в ипотеку, деньги на счет эскроу переводит банк-кредитор.

Банк составит закладную по ипотеке. Это именная ценная бумага, удостоверяющая право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. С июля прошлого года она может быть составлена в электронном виде, что является более удобным. После того как будет приобретен объект недвижимости и проведена регистрация сделки, закладная по ипотеке становится собственностью кредитора. Ценная бумага находится в банке до момента полного расчета за кредит. Она представляет собой бездокументарную ценную бумагу, права по которой закрепляются электронным документом, и составляется посредством заполнения специальной электронной формы на портале госсуслуг или Росреестра. Документ подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя (и должника) и отправляется в Росреестр, где заверяется подписью государственного регистратора. Затем электронная закладная переходит на хранение в депозитарий. Данные об электронной закладной вносятся в регистрационную запись об ипотеке.

Не затягивайте сроки– на момент до регистрации ипотеки в пользу банка у вас действует повышенная ставка, и банк также дополнительно может повысить ее при отсутствии регистрации права собственности в течение определенного им срока (как правило, трех лет).