Что делает риэлтор?

Или за что риэлтор получает свои комиссионные?

Оплат комиссии агента по недвижимости зависит от объема услуг, их сложности и времени решения, квалификации специалиста, наличие дополнительных гарантий и ответственности.

Частный риэлтор решает любые жилищные вопросы своего клиента. Основными являются - помощь в продаже и/или покупке квартиры.

Основная задача по продаже квартиры - это продать быстро по максимально рыночной цене.

Без специальных знаний, навыков и опыта, сделать это самостоятельно клиенту практически невозможно.

Если речь идет о покупке квартиры , то как правило риэлторская услуга состоит из 10+ пунктов.

Важно: не выполнив качественно предыдущий пункт, как результат - более длительная продажа по более низкой цене.

Рассмотрю основные услуги, которые оказывает (должен оказывать) хороший специалист по недвижимости своему клиенту и из чего складывается его комиссия:

Профессиональная аналитическая справка по стоимости 1м2 в конкретном доме - это 90% залога обосновать минимальную адекватную стоимость.

Подбор квартир напрямую от собственников по заданным критериям из открытых и закрытых источников - это экономит минимум 250 000 руб которые заложены риэлтором продавца в стоимость.

Обзвон ликвидных отобранных квартир и сбор юридической информации:

правоустановка, право подтверждение, дети, инвалиды, иждивенцы, опека, альтернатива, стоимость в ДКП, форма расчетов, сумма в расписке и условия;

наличие перепланировок (узаконены или нет, можно узаконить или нет, понимание стоимости и условий)

наличие прописанных, кто, сколько, основание, возможность, условия и особенности выписки.

наличие задолженностей и обременений и тд.

Как результат это сэкономит вам месяц жизни только на просмотрах тех квартир, которые смотреть было не нужно или опасно.

Профессиональный осмотр дома, подъезда, квартиры:

наличие документов, особенности и нюансы

кто показывает и на каком основании

сравнение технического паспорта с техническим состоянием квартиры на предмет выявления перепланировок, определение вида и типа перепланировки

выявление дефектов по конструкциям и коммуникациям

Особенно актуально для ипотечников, когда клиент самостоятельно выбирает и авансирует квартиру, заказывает и оплачивает оценочный альбом, а потом банк или страховая компания отказывают по ней. Как результат потеря времени и денег - от 5000 руб. за оценочный альбом, до суммы аванса, если был не возвратным или были не предусмотрены в нем подобные риски подробнейшим образом.

Профессиональное проведение объективного торга, учитывая аналитическую справку, полученную информацию по документам, квартире, структуре и особенностям сделки, ситуации на рынке, статистику. Под ситуацией я имею ввиду, что агент долен лично ногами обойти весь район и выписать в чек-лист все схожие варианты по цене и деталям, в том числе для проведения торга и обоснования справедливой цены. 90% квартир имеющихся в продаже - завышены как минимум на 5-10%.

Согласование условий аванса или задатка. Составление соглашения с защитой интересов покупателя. Это важно, тк это первый документ на основании которого будет составлен договор купли-продажи.

Решение вопросов опеки, перепланировок, менее 3-х лет в собственности, обременения, выписки жильцов.

Заказ и контроль сбора полного пакета документов. Помощь в срочном получении недостающих документов за 1 день. Важно заказать именно полный пакет документов, чтобы было что проверять до дна и свести все риски к абсолютному нулю.

Проверка квартиры на юридическую чистоту и безопасность. Выявление всех рисков и дефектов. Многие документы без риэлтора практически не заказать, включая ЦАБ, форму 1 для предотвращения мошенничества по схеме вклейки в паспорте и др.

Коммуникация с менеджером банка и оценочной компании для достижения нужного результата (для ипотечной сделки). 30% сделок требуют индивидуального включения специалиста по недвижимости в согласование возможности сделки с банками и/или оценочной компанией.

Составление ДКП, учитывая всю полученную информацию, выявленные риски и особенности, с 100% защитой финансовых и юридических рисков.

Составление карты закладки денег в банковские сейфы. Прописание допусков к ним для безопасной передачи денег. Особенно если альтернатива, то сделать это без привлечения опытного специалиста сложно, либо надеяться на то, что в цепочке будет такой или на молодого менеджера банка.

Предоставление регистратора или нотариуса для контроля перехода права собственности или ускоренной регистрации за 3 дня. Если не нужно срочно, все равно должен быть контроль, тк часто бывает приостановка в регистрации на месяц из-за нехватки того или иного документа или просто документ нужно переделать или что-то дописать.

Сопровождение после перехода права собственности на этапе обмена расписки на ключ от сейфа, с целью безопасности для покупателя.

Составление акта приема-передачи и приемка квартиры, контроль выписавшихся, отсутствия перепланировок за период с момента просмотра до приемки, отсутствия задолженности, соблюдение остальных условий соглашения о задатке.

Это третий документ, после расписки и зарегистрированного договора купли-продажи, после которого с продавца, как говориться, "взятки-гладки".

Подбор оптимальной страховой программы и компании - экономия для покупателя на страховке.

Консультация по налогообложению и как получить налоговый вычет

Гарантийный Сертификат после сделки - чтобы покупатель спал спокойно, особенно если компания стабильная и давно на рынке.

Скидки на ремонт от партнеров, мебель, стройматериалы - мелочь, но приятно и оптя же экономия.

Это лишь некоторые базовые услуг. Более подробный объем услуг зависит от каждой конкретной ситуации.

Комиссия квалифицированного агента по недвижимости в среднем по Москве составляет 3% при продаже, но не менее 150-190 000 руб.

По покупке от 150 до 250 000 руб.

При альтернативной сделке (продажа + покупка) от 250 000 руб.