Надо понимать, что Виктория - куратор сообщества Юриспруденция. Она задаёт актуальные вопросы, в том числе общие, многогранные, спорные, для обсуждения и наиболее полных, вариативных ответов.
Скажу сразу, что я только начал изучать нормы ГК введённые "реформой" вещного права. (введена Федеральным законом от 21.12.2021 N 430-ФЗ). Да и сайт росреестра в моём регионе не доступен. Поэтому рассчитывать на статус экспертного мнения я не могу.
В итоге, после поверхностного изучения материала, я думаю девелопер-застройщик может продавать машино-места без согласия собственников квартир в ЕНК так как приоритетного права жильцы-собственники не имеют.
Дадим примерные, возможные определения:
Жилищный комплекс возможно трактовать как
ГК РФ Статья 133.1. Единый недвижимый комплекс
Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
Я думаю, что по смыслу вопроса "парковка" имелась в виду не предусмотренная ст.12 ФЗ "Об организации дорожного движения… парковка общего пользования, а конечно же подразумевается машино-места в понимании ГК РФ Глава 17.1.
Машино-местом площадка может считаться только в том случае, если у нее есть неразрывная связь с объектом, в данном случае – с многоэтажным домом. В связи с этим любые парковки на дворовой территории и даже на выделенных стоянках машиноместами называться не могут. Обязательным условием получения такой недвижимостью своего статуса является наличие связанной постройки.
Третьи лица - жители соседних домов, юридические лица. Третьи по отношению к жителям дома возле которого или в котором находится паркинг.
"без согласия собственников помещений" - понимаем как "наличие или отсутствие приоритетного права покупки" у жильцов ЕНК, потому что прямого запрета для застройщика на отчуждение прав я не нашел.
ЕНК я понимаю построен в 2022 или будет построен в 2023 потому что ранее из общего имущества выделялась доля в отдельный объект, а сейчас здания строят и продают с отдельными объектами - машиноместами
Применение Жилищного кодекса другими авторами в своих ответах считаю не допустимым, так как законодатель ввёл отдельные специальные нормы по машиноместам в ГК и была практика по ФЗ-315 от 3 июля 2016 года, который называют законом о машиноместах.
Итак,
на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место в порядке ГК РФ Статья 287.1. право собственности возникает у застройщика - девелопера ), которое он в последствии передаёт.
Если рассуждать чисто теоретически, то застройщик не спрашивает, и не должен, у первого купившего права на квартиру разрешение передать другому права на соседнюю квартиру, и так далее, ведь с продажей каждой последующей квартиры будет "уменьшаться" общее имущество )))
Если рассуждать практически, то надо смотреть проект постройки жилого здания и отдельные договоры от застройщика дальше по цепочке, что кому он обещал.
Нужно понимать, чем машино-места как объекты недвижимости отличаются от обычных парковочных мест на территории вокруг многоэтажки. Места на парковке, даже если они находятся на относящейся к дому земле, не могут считаться обособленной недвижимостью. Их владельцы продолжают входить в число долевых собственников. Источник: https://www.law.ru/article/24710-mashino-mesto-kak-obekt-nedvijimosti
Туман непонимания развеется после глубокого изучения темы, в том числе письма от 11.07.2017 N 14-08417-ГЕ/17
Можно найти знакомые слова:
Частями 5 статьи 6 Закона N 315-ФЗ установлено, что в случае, если до дня вступления в силу Закона N 315-ФЗ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Закона о недвижимости (в редакции Закона N 315-ФЗ), а также зарегистрировать право собственности на машино-место.
Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
До прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места, образованного в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона N 315-ФЗ, имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Но надо помнить, что машиноместа добавили в ГК в конце 2021 года и теперь надо всё применять с учетом изменений.
2 эксперта согласны
> Я думаю, что по смыслу вопроса "парковка" имелась в виду не предусмотренная ст.12 ФЗ "Об организации дорожного... Читать дальше
Виктория, здравствуйте.
Парковка, которая машино-место? Можно – никаких специфических законодательных ограничений нет. У «застройщика», впрочем, чаще всё-таки покупают право требования по ДДУ, но бывает по-разному и это уже... Читать далее
Услуги по покупке и продаже недвижимости. Плюс все вопросы по ипотеке бесплатно.
Перейти на sergej-slusar.ru
1 эксперт согласен
был похожий вопрос на одной из встреч юристов, идея такая: когда проданы квартиры, то парковка становится общим... Читать дальше
Продают застройщики парковки. Они не считают их общим имуществом, а считают самостоятельным объектом недвижимости
Если парковка оформлена как отдельный объект недвижимости - то может, это его собственность.
Если парковка идет как долевая собственность, соответственно, она принадлежит собственникам помещений в равных долях и у них есть преи... Читать далее
1 эксперт согласен
В 2022 году - это как правило отдельный объект недвижимости.