Мы сформулировали пять основных признаков хорошего ЗПИФ:
1. Компания платит налоги и работает «в белую»
Проверьте через специализированные ресурсы (например, «СПАРК») сведения по УК, управляющей фондом. В идеале нужно запросить в УК сведения о компании, занимающейся эксплуатацией и поддержанием объекта. Наличие задолженностей по налогам и количество человек в штате можно узнать через сайт ФНС. Если компания существует недавно, ещё не обладает известностью и устойчивой репутацией бренда, в штате числятся, условно, три человека, и нет сведений об уплате налогов, то к такой компании следует отнестись с осторожностью.
2. У компании должен быть очевидный источник доходов
Пообщайтесь с консультантом о работе фонда и оцените, насколько четко он объясняет механизм генерации дохода и порядок его распределения, а также возможные риски. Методика работы фонда недвижимостью должна быть понятной. Замыливание нюансов и нечеткие объяснения консультанта — повод насторожиться.
3. Должны быть гарантии исполнения обязательств фонда перед пайщиками
«Неквалы» тут лучше защищены от рисков, поскольку все сделки в рамках ЗПИФов более жестко регламентируются Центробанком. Для «квалов» риски выше: несмотря на присутствие в процессе контролирующего регулятора в виде спецдепозитария, формат таких фондов позволяет УК выбирать высокорисковую политику.
Еще обращайте внимание на состав дольщиков. Если есть основной владелец паев, у которого их больше 50% от общего количества, то вы рискуете стать «миноритарием» ЗПИФ.
4. Прозрачность ЗПИФа
Отчетность о деятельности фонда должна быть открытой и доступной. В документах должно быть прозрачно и понятно раскрыто максимальное количество информации. Уровень доходности ЗПИФов, владеющих объектом недвижимости, ограничен в силу специфики актива. Если вам предлагают доходность 20–25% годовых от паев коммерческой недвижимости, повторяющуюся из года в год, то, скорее всего, это либо прямой обман, либо организаторы фонда умалчивают механику происхождения дохода и сопутствующие риски.
5. Порог входа в 300 000 ₽ для «неквалов»
В начале 2017 года ЦБ ввел нормативный акт с указанием минимальной стоимости пая ЗПИФ недвижимости для «неквалов» в размере 300 тыс. рублей. Это актуально и сейчас — при формировании нового фонда паи ЗПИФ недвижимости в России не могут быть дешевле этой суммы.
Прибыльных вам инвестиций!
Я например смотрю активы ЗПИФа, куда они инвестируют, считают коэффициент Шарпа, он в целом покажет насколько инвестиции оправданы. Плюс ко всему смотрю активность фонда на протяжении его жизни. Только потом буду принимать... Читать далее
Добрый день!
Первое, это срок существования ЗПИФа.
Второе, изменение цены пая.
Третье, активы в которые вкладывает данный ПИФы.
Четвертое, комиссия посредников за приобретение пая и размер вознаграждения управляющей компании(м... Читать далее
Не буду перечислять отличия ЗПИФ и ПИФ, подробности можно легко найти).
Прежде чем начать инвестировать в паевые фонды 19 лет назад, прочитал много иностранных авторов по этому вопросу. Пришел к выводу что наилучшие... Читать далее