Добрый вечер. Планирую продать квартиру, трёхкомнатная, приватизация на 4 человек. Требуется консультация юриста

Валентина, добрый день.

Кратко ответить не получится, поэтому переходим к развернутому ответу сразу.

Давайте сначала разберемся с долями в праве общей долевой собственности -

Изначально:

1. Мама 70 л, = 1/4 долей
2. мне 36, = 1/4 долей
3. брат (умер в 2017 г), = 1/4 долей
4. брата сын 13 лет = 1/4 долей

После смерти брата в 2017 году -

1. Мама 70 л, = 2/4 долей
2. мне 36, = 1/4 долей
3. брата сын 13 лет = 1/4 долей

Т.к. есть информация, что квартира приватизирована, судя по Вашему описанию, доли оформлены корректно и вопросов в их оформлении не возникает (если есть вопросы по долевой собственности, именно в части оформления - задавайте дополнительный вопрос в комментариях).

Теперь переходим к самим Вашим вопросам:

• С чего стоит начать продажу?

Сначала поставить точки над "и" с родителем (или опекуном) несовершеннолетнего, в ином случае данная сделка будет недействительной в соответствии со ст. 175 ГК РФ. Иными словами - родитель (опекун), действующий в интересах ребенка должен быть сам согласен на данную продажу.

Далее помимо родителя (опекуна) необходимо получить согласие органов опеки и попечительства согласно ст. 37 ГК РФ, при этом, в большинстве случаев, последние будут интересоваться не самой сделкой, а что будет происходить после нее. Органы опеки будут стараться улучшить условия жизни ребенка, но т.к. мы живем в рыночной экономике логика звучит примерно так:

Чем выше стоимость нового жилья, тем лучше условия

Проще говоря - новое имущество должно быть сопоставимо или выше в стоимости, что и продаваемые доли несовершеннолетнего.

В обыкновении мерилом стоимости являются отчеты об оценке независимого оценщика (как мы например). Определяются стоимости 2-х объектов недвижимости (или долей в них) и сравнивается "было-стало", в случаях если стоимость "стало" оказывается выше "было" - опека дает свое согласие на сделку.

Далее переходим к остальным собственникам:

Самая распространенная проблема продажи недвижимости с достаточно большим количеством собственников - кто-то всегда может сказать "нет" в самом конце, и от этого, к сожалению, невозможно уйти.

В случае продажи полностью квартиры все собственники (либо доверенное лицо по доверенности) будут подписывать договор купли -продажи, поэтому все должны быть лояльны друг к другу и действовать в синергии.

Переходим к документации:

Мы не можем знать какой будет перед нами покупатель - будет ли он с наличными деньгами или будет использовать ипотечное кредитование. Поэтому стоит быть готовым ко всему со стороны документов.

Стандартно по документации ниже:

1. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (достаточно большое количество сервисов их делает, однако это все "фарс", поэтому мы рекомендуем заказывать через сайт Росреестра, ключ доступа можно оформить в личном кабинете Росреестра)
2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект (на том же сайте Росреестра);
3. Технический план/паспорт (можно оформить в БТИ Вашего региона, либо на сайте Госуслуг);
4. Единый жилищный документ (при наличии, оформляется в МФЦ день-в-день);
5. Дополнительно: в случае, если Вы будете выступать доверенным лицом всех собственников - доверенность и несколько нотариально заверенных копий не повредит;
6. В случаях с наличием супругов - нотарильное согласие супруга(и).

• Переходим к следующему вопросу - как правильно поступить и сделать все по закону, хотелось бы честно отдать долю ребёнку брата?

Тут все, в целом, довольно просто - учитывая вышеописанный контроль за действиями с собственностью несовершеннолетнего Вам просто не дадут ущемить права ребенка на жилье, а все, что Вы хотите дать ребенку сверх этих норм - Ваше желание и возможность.

В случае наличия дополнительных вопросов - обращайтесь.

Если помогли Вам - поставьте пожалуйста палец вверх.

Подписывайтесь на всякий случай!