Могу ли я сразу продать подаренную мне квартиру без уплаты налогов, если мне подарил её отец?

Светлана, здравствуйте. Действительно, когда договор дарения был от члена семьи и (или) близкого родственника по Семейному кодексу РФ, в число которых, разумеется, отец входит (весь список см. в ст. 14), то с налогами бывает у людей и путаница.

Получив квартиру в дар от отца, вы получили доход. Возникает вопрос об уплате/неуплате НДФЛ – налога на доходы физических лиц. Да, от НДФЛ при дарении чего угодно, в том числе и недвижимости, вы освобождаетесь – это чёрным по белому прописано во втором абзаце пункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ (НК РФ).

Но продажа недвижимости – это уже другое действие. Вы в этом случае опять получаете доход – причём уже в денежной форме. НДФЛ при этом может быть, а может и не быть. Для полного освобождения от него в НК РФ предусмотрены два основания. Первое – минимальный предельный срок владения (так он называется) недвижимым имуществом, который при дарении от члена семьи и (или) близкого родственника – три года; см. пп. 1 п.3 ст. 217.1 НК РФ. Но это же не ваш случай, вы хотите продавать сразу?

Второе возможное основание. С 01 января 2022 года действует поправка в НК РФ (п. 2 ст. 217.1), по которой налогоплательщик может быть полностью освобождён от НДФЛ при продаже жилья, если в семье два и более несовершеннолетних или до 24 лет, обучающихся очно «в организациях, осуществляющих образовательную деятельность», и если взамен продаваемой квартиры покупается другая, условно – лучше продаваемой. Всего обязательных условий пять, переписывать их я уж не буду: если это ваш случай – читайте п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. 

Если всё же НДФЛ надо платить, то с какой суммы? С той, которая будет указана в договоре купли-продажи (ДКП) в качестве цены квартиры. И внимание: если цена по ДКП будет почему-либо меньше 70% от действующей на момент продажи кадастровой стоимости квартиры, то налогооблагаемой базой будут эти самые 0,7 кадастра. И срочно платить не торопитесь: декларация подаётся в налоговую до конца апреля года, следующего за годом продажи, считается это от дня регистрации в Росреестре перехода права. Собственно уплата после подачи декларации – до 15 июля. При нарушении этих сроков – штрафы и пени.

И «бонус»! :)  Налогооблагаемую базу, а значит, и сумму налога, в любом случае можно уменьшить, получив имущественный налоговый вычет (так он называется), иногда это бывает и до ноля. В любом случае базу можно уменьшить на 1 млн руб. – см. пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. А если ваш даритель нёс расходы по приобретению и есть подтверждающие этот факт документы, то эти расходы вы можете отминусовать от цены по вашему с вашим покупателем ДКП  см. п. 2 (он длинный, ближе к концу) этой же статьи.

Удачной сделки и минимального налога! А лучше – законно без него. :)

Дисклеймер: никакая заочная консультация без изучения всех необходимых документов и личной беседы не может являться ни директивной, ни окончательной.