Какие квартиры можно в ипотеку?
А какие банк завернет?
ФинансыНедвижимость+3
Анонимный вопрос · · 7,7 K
Добрый день.
Если отвечать совсем кратко - типовые, которые легко реализовать на рынке.
Если отвечать более полно:
Раскрывая более полно данное определение мы хотели бы описать мейнстримные ситуации, с которыми можно столкнуться, и на которые банк 99.9% будет обращать внимание.
Под типовыми жилыми помещениями мы подразумеваем квартиры, относительно небольшой площади (но при этом и не сверх малой, это важно); исходя из нашего опыта - от 20 кв.м. и до 100 кв.м., которые собирают в себе несколько факторов, о которых расскажем далее, но сейчас необходимо будет сделать небольшое лирическое отступление.
Банк при принятии решения в отношении любого обеспечения (в данном случае - квартира) руководствуется следующими факторами:
- Ликвидность предмета залога;
- Возможность обращения взыскания (ст. 349 ГК РФ);
- LTV (lifetime value);
- Срок кредита;
- Рыночная/залоговая/справедливая стоимости.
Далее раскроем полностью суть и маршрут принятия решения.
Ликвидность предмета залога
Ликвидность, сама по себе, является свойством актива быть наиболее быстро проданным по цене наиболее близкой к рыночной.
Для банка абсолютно любой актив, помимо денег, фактически, является непрофильным. Иными словами - банку нужны качественные заемщики больше, чем их квартиры.
Вы спросите "почему?" - Потому как основная задача банка, как и любой коммерческой организации - извлечь прибыль. Итог обращения взыскания и получения банком актива (квартиры) накладывает на банк бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ), а это налоги, ЖКХ и иные сопутствующие расходы вместо прибыли. Реализация имущества также стоит денег - привлечение квалифицированного риэлтора/конкурсного/арбитражного управляющего, оценщиков, ФОТ служб, которые осуществляют контроль за данными мероприятиями (юристы, залоги, подразделения, связанные с реализацией непрофильных активов и т.п.).
Т.е. важно, чтобы актив был максимально быстро реализуем на рынке с минимальными потерями.
Возможность обращения взыскания
Как и описывалось ранее - важно иметь возможность обратить взыскание на предмет залога, в ином случае возникает бланковый кредит.
Бланковый кредит (или пустой) - разновидность кредита без фактического обеспечения (залога имущества).
Иными словами, чтобы реализовать актив - нужно им обладать, а при отсутствии возможности обратить взыскание на предмет залога - стоимость обеспечения равна нулю.
Отсюда возникает понятие риск-менеджмента каждого конкретного банка (у кого-то более консервативный риск-аппетит, у кого-то более оптимистичный риск-аппетит). Тем не менее существует сложившийся пулл рисков, связанных с имуществом, такие как:
- Риск утраты залога - или риск утраты права собственности. Подразумевает под собой событие при котором происходит либо фактическое уничтожение имущества (вместе с объектом исчезают и права на него), либо событие, при котором происходит утрата прав на объект (например - на земельном участке запрещено возводить объекты коммерческой деятельности, но в нарушении данной нормы они были возведены, что влечет за собой последствия их сноса). В обыкновении, в случаях, когда банк видит основания возникновения данного риска - указывается "рекомендация" в титульном страховании (страхование от утраты права собственности).
- Риск снижение ликвидности - риск, учитывающий экономические/физические изменения, связанные с объектом. Иными словами - Вы купили квартиру в 2020 году за 100 рублей, а в 2023 Вы не сможете ее продать за 100 рублей, а сможете по экономическим/физическим причинам продать за 80 руб. Чем выше срок кредита, тем больше неопределенности в отношении стоимости объекта = выше риск.
- Риск неверной идентификации предмета залога - весьма размытый риск, связанный с указанием идентификационных признаков имущества. На примере квартиры - некорректно указанный кадастровый номер или неверный адрес может повлечь за собой отказ в обращении взыскания. Здесь же и ответ на вопрос о причинах "не любви" банков к перепланировкам, а именно - перепланировки могут изменять площадь объекта, которая в т.ч. указывается в договоре залога (ипотеки). Помимо этого, большинство людей не согласовывают перепланировки, т.е. у банка, в случае взыскания, возникает необходимость привести планировку в изначальное состояние, либо потратить деньги/время и согласовать изменения.
- Риск нерыночности сделки - собирает в себе полностью раздел ГК РФ о недействительности сделок. Но основной статьей является ст. 170 ГК РФ. Иными словами - если цена договора выходит за рамки рыночных цен, то в случаях выхода в суд по оспариванию сделки суд сочтет сделку выходящую за рамки рынка, а значит стороны (продавец и покупатель) руководствуются при сделке чем-то еще (возможно имеются какие-либо иные обязательства друг друга, которые к данной сделке не имеют отношения).
- Риск скрытой продажи через залог - если говорить простым языком - "отдать в залог, получить деньги и уехать в теплые страны".
Это основные риски, которые могут возникать у жилых помещений. Перечень, естественно, не окончательный, т.к. каждый объект является индивидуальным и могут возникать абсолютно различные вариации рисков, с которыми банку необходимо работать/минимизировать/нивелировать, либо принимать решение о своем отказе в кредитовании.
LTV (lifetime value)
Фактический коэффициент кредит/залог. В большинстве случаев данный коэффициент закрепляется каждым отдельным банком на определенном уровне и в дальнейшем мониторится в процессе срока жизни кредита.
Из него высчитывается сумма первоначального взноса, возможные требования банка дозаложить имущество, либо погасить часть кредита.
Срок кредита
Здесь необходимо вернуться к риск-менеджменту и риск-аппетиту.
В большинстве случаев чем меньше срок кредита, тем более лояльнее будет банк.
Проще говоря - Вы готовы кому-то дать взаймы "до завтра", а вот на полгода не готовы, аналогичная ситуация в банковском секторе.
Рыночная/залоговая/справедливая стоимости
Рыночная стоимость (РС) определяется оценщиками на основании 135-ФЗ в рамках отчетов об оценке и в последствии верифицируется банком (профильными подразделениями по работе с залогами).
На базе рыночной стоимости определяется залоговая стоимость (ЗС) следующей формулой:
РС - залоговый дисконт = ЗС
Справедливая стоимость определяется также на базе рыночной и представляет собой учет затрат на реализацию объекта с привлечением внешних реализаторов (риэлторов, агентств недвижимости и др.).
Залоговая стоимость учитывает в себе все выявленные при скоринге имущества риски и указывается в договоре залога (ипотеки) и согласуется сторонами (на практике - просто указывается без согласования). В частных случаях может приравниваться к рыночной стоимости.
Отдельно стоит затронуть:
- Жилые помещения, находящиеся в объектах культурного наследия или являющиеся объектом культурного наследия. В таких объектах в т.ч. учитывается и особенности прав владения, пользования, распоряжения объектом культурного наследия (глава VIII 73-ФЗ) и сохранение объекта культурного наследия (ст. 40 73-ФЗ).
- Жилые помещения рекордно низких площадей (для каждого региона этот показатель различен) - проводимые нами исследования (являемся профессиональными оценщиками) показали, что есть стоимостная грань, ниже которой при низких площадях отсутствует какая-либо зависимость цена/площадь. Иными словами - продавцы не готовы продавать имущество ниже какой-либо границы, т.к. отсутствует какая-либо экономическая выгода при трудовых затратах.
Возвращаясь к изначальному вопросу -
Какие же квартиры будут интересны в первую очередь банку (дополнительно указали и заемщиков с продавцами, т.к. это тоже влияет на процесс принятия решения):
- Чем проще объект - тем лучше;
- Чем меньше собственников - тем лучше;
- Типовые квартиры в спальных районах, желательно нового фонда;
- Без перепланировок, либо утвержденной перепланировкой;
- Продавец (собственник) без долгов, не является руководителем какого-либо юридического лица и желательно вне брака и без детей;
- Срок кредита - чем меньше - тем лучше;
- Наличие у заемщика возможного дополнительного имущества, либо превалирующего ипотеку дохода;
- Наличие созаемщиков, желательно с солидарной ответственностью (ст. 322 ГК РФ).
Перечень не является исчерпывающим, тем не менее является основным.
В случае наличия дополнительных вопросов - обращайтесь.
Если помогли Вам - поставьте пожалуйста палец вверх.
Подписывайтесь на всякий случай!
1 эксперт согласен
Описана идеальная модель, как должен работать банк, но что в итоге получаем на выходе? А на выходе у нас... Читать дальше
Чтобы получить конкретный ответ, нужно задавать конкретный вопрос! О каком банке идет речь? У каждого банка свои программы кредитования.
Кто-то прокредитует, и деревянные перекрытия, и старый фонд при определенных условиях... Читать далее
2 эксперта согласны
У каждого банка свои критерии отбора объектов, подходящих под ипотеку. Но, в целом можно сказать, что под ипотеку не подходят:
- Квартиры в ветхих, аварийных домах, подлежащих расселению.
- Квартиры с неузаконенными перепланиро... Читать далее
Не буду ставить дизлайк, но не согласен. Половину из описанного согласовать можно в банках.
Добрый день!
Далеко не на любой объект недвижимости можно оформить ипотеку. Банк не выдаст кредит на квартиру в ветхом или аварийном жилье, на долю в квартире или покупку квартиры у близких родственников (родителей, супруга... Читать далее
Михаил, не буду ставить дизлайк, но у вас же в банке можно проводить сделки между родственниками. Главное условие... Читать дальше