Стоит ли покупателю заключать договор купли-продажи с формулировкой "занижение цены при покупке квартиры"?
Чем чреват покупателю в дальнейшем такой договор?
2. Цена Договора и порядок расчетов.
2.1. Стоимость Объекта составляет 4 600 000 (один миллион шестьсот тысяч) руб., 00 коп. Цена является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:
Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием банковской ячейки за счет собственных средств Покупателя в размере 1 125 000 (один миллион сто двадцать пять тысяч) руб. 00 коп. и за счет кредитных средств в размере 4 475 00 (четыре миллиона семьдесят пять тысяч) рублей, из которых на цели приобретения в собственность покупателя объекта предоставляется 3 475 000 (три миллиона четыреста семьдесят пять тысяч) руб., 00 коп., оставшаяся сумма в размере 1 000 000 (один миллион) руб. 00 коп. – на оплату неотделимых улучшений (мер по улучшению и восстановлению) Объекта, в соответствии с Кредитным договором № ___ от ___ (далее – Кредитный договор), заключенным в г. __банком ПАО СБЕРБАНК, (далее – Банк). Срок кредита _ (___) месяцев. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.
Здравствуйте!
Сама схема купли-продажи неких «неотделимых улучшений» отдельно от объекта недвижимости является по меньшей мере спорной. Неотделимые улучшения не могут быть предметом договора купли-продажи, поскольку они являются частью объекта недвижимости как неделимой вещи и не являются отдельными объектами гражданских прав (ст. ст. 128, 133 ГК РФ).
Сделку в суде могут признать недействительной по следующим основаниям:
не соответствующей закону (ст. 168 ГК РФ)
притворной (ст. 170 ГК РФ)
кабальной (т.е. на крайне невыгодных условиях) (ст. 179 ГК РФ)
Кроме того, при рассмотрении подобного спора в судебном порядке, такое оформление взаиморасчетов может быть признано судом злоупотреблением правом, имеющим целью уклонение от уплаты налогов, в связи с чем стороне может быть отказано в защите права (ст. 10 ГК РФ).
Если же условно принять возможность такой сделки по отдельно продаже неотделимых улучшений, то договор может быть признан незаключенным, а полученное по договору подлежит возврату как неосновательное обогащение, если в договоре не указан перечень неотделимых улучшений.
При этом говорить о мебели, встроенной технике и подобному, как о неотделимых улучшениях следует достаточно осторожно, т.к. все будет завесить от конкретных характеристик таких вещей и их "неразрывности" с квартирой.
Чтобы обезопасить себя, покупатель может прописать в договоре, что в случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным или его расторжения, и изъятия указанной квартиры у покупателя, стоимость неотделимых улучшений возвращается в полном объеме. Тогда в случае признания в судебном порядке договора купли-продажи квартиры недействительным у продавца отсутствуют правовые основания для удержания указанных денежных средств, и они взыскиваются в пользу покупателя как неосновательное обогащение. Иначе продавец в случае признании сделки недействительной, может заявить, что вы вернули квартиру уже в отсутствие дорогостоящих неотделимых улучшений. Соответственно покупателю придется доказывать свое право на сумму, превышающую указанную в договоре.
Также учтите, что в дальнейшем, при продаже квартиры по реальной цене ранее, чем через 5 лет после приобретения, вы сможете снизить налогооблагаемую базу своих доходов от продажи квартиры только на ту сумму, которая указана в текущем договоре покупки как цена квартиры, т.е. без учета стоимости неотделимых улучшений.
После анализа всех возможных ситуаций, РЕАЛЬНО не стоит.
Даже их тех соображений что ты, своими действиями занижаешь стоимость объекта покупки. Ради чего, в угоду продавцу.