При продаже квартиры ранее минимального срока владения и получения при этом дохода-налогоплательщик обязан оплатить 13 % НДФЛ.
До 31 декабря 2015 года действовал единый срок минимального владения 3 года.
С 01 января 2016 года в Налоговый кодекс были внесены существенные изменения.
Срок 3 года сохранился по следующим основаниям права собственности:
- приватизация
- наследство
- дарение от близкого родственника или члена семьи
- по договору пожизненного содержания с рентой
Во всех остальных случаях : 5 лет
С января 2020 года без налогов можно продать единственное жилье через 3 года.
При этом должен быть соблюден статус единственного жилья согласно Налогового кодекса РФ ст.217.1 пункт 3 подпункт 4:
" В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
- При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
Срок владения недвижимостью не всегда отсчитывается с момента регистрации права собственности в Росреестре, например:
- по наследству-с момента смерти наследодателя
- если имущество получено в наследство от супруга-то срок владения отсчитывается с первоначальной даты регистрации права собственности умершим супругом
- по приватизации до 1998 года-с момента подписания Договора на передачу помещения в собственность граждан, регистрация Договора не была обязательной
- по приватизации после 1998 года- с момента регистрации права собственности в Росреестре
- при изменении размера доли в квартире- с момента регистрации собственности на первую долю
- объединение двух квартир в одну- с даты регистрации собственности на исходные квартиры
- при разделе имущества супругов, нажитого в браке-с даты регистрации прав на объект при его первоначальном приобретении
- жилье получено по решению суда- с даты вступления в силу решения суда
- по жилой недвижимости, купленной по Договору долевого участия или переуступке прав требования (изменения с 23.11.2020 г.)-с момента полной оплаты по ДДУ или переуступке. Эти изменения касаются сделок, начиная с 2019 года. Налогоплательщики, которые в 2019 году продали объекты недвижимости, купленные по ДДУ(переуступке) могут подать уточняющие декларации и вернуть излишне уплаченный налог. Для единственного жилья-срок владения для безналоговой продажи 3 года, для не единственного-5
Расчет налогов при продаже квартиры.
С января 2016 года доходом при продаже считается та сумма, что больше:
- либо 0.7 от кадастровой стоимости объекта недвижимости
- либо цена в договоре купли-продажи
С дохода вычитаете ту сумму, что больше:
- либо имущественный вычет 1 млн. руб.
- либо расходы на приобретение квартиры.
Если квартиру покупали в черновой отделке и это указано в договоре, то можно учесть в расходах затраты на ремонт квартиры.
С положительной разницы 13 % НДФЛ.
В декабре 2019 года в Налоговый кодекс были внесены две существенные поправки, которые позволяют оптимизировать налог при продаже менее минимального срока владения объектов, полученных по дарению и наследству:
- До 2019 года при продаже таких объектов налогоплательщики могли рассчитывать только на имущественный вычет 1 млн. руб.(жилые объекты недвижимости) и 250 тыс. руб. (нежилые объекты) с дохода от продажи
- С 2019 года налогоплательщик имеет права уменьшить доход на подтвержденную сумму расходов на приобретение объектов дарителем (близким родственником или членом семьи) или наследодателем.
- При дарении не от родственника или члена семьи одаряемый платит налог 13% от кадастровой стоимости( или с суммы в договоре, но не меньше 0.7 от кадастра), при продаже такого объекта ранее минимального срока владения с 2019 года он может вычесть с дохода сумму кадастровой стоимости.
Если ранее вы не воспользовались своим правом на получение налогового вычета при покупке жилой недвижимости. Он предоставляется с максимальной суммы 2 млн. руб. (260 тыс. руб.) и с фактически уплаченных процентов по ипотеке с максимальной суммы 3 млн. руб. (390 тыс. руб.), то при продаже можно сделать взаимозачет налогов. С 2014 года налоговый вычет отвязан от объекта недвижимости и принципа однократности.
Все от цены зависит