В каких случаях необходимо платить налог с продажи квартиры?

Чтобы понять, в каких случаях нужно платить налог с продажи квартиры или нет, определите:

• срок, в течение которого проданная квартира находилась в вашей собственности. Если этот срок больше 3 или 5 лет, то налог платить не надо (подробности ниже). Так установлено в статье 217.1 Налогового кодекса;
• сумму дохода, облагаемого налогом. Возможно дохода, облагаемого налогом, не будет (см. далее).

Из этого станет понятно когда необходимо платить налог с продажи квартиры.

Срок нахождения в собственности

Этот срок начинает отсчитываться с момента получения квартиры в собственность. Эту дату вы можете найти в выписке по квартире из государственного реестра прав на недвижимость. В некоторых ситуациях данные выписки значения не имеют. Так, если квартира получена по наследству, то она поступает в вашу собственность в день открытия наследства. Это день смерти наследодателя. Дата оформления наследства и собственности не важна. Если квартира получена в кооперативе, то право собственности появляется после оформления акта приемки-передачи при условии полной оплаты пая.

Доход от продажи квартиры не облагают налогом, если на момент продажи она находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев подряд). Из этого правила есть несколько исключений. Например, если квартира получена по наследству. В этой ситуации налог можно не платить если она была в собственности 3 года и больше. Еще одно исключение - вы продаете единственное жилье. Здесь тоже действует 3 летний срок. Такие правила прописаны в статье 217.1 Налогового кодекса.

Сумма дохода

Предположим, на момент продажи квартиры 5-ти лет не прошло. Тогда доходом от ее продажи считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ сумму:

• или продажную цену по договору;
• или 70% от кадастровой стоимости.

Об этом говорится в статье 214.10 Налогового кодекса.

При расчете налога этот доход можно уменьшить (по вашему выбору):

• или на расходы по покупке квартиры, которые подтверждены документально;
• или на 1 000 000 руб. (это имущественный вычет для продавцов недвижимости).

Такое правило есть в статье 220 (пункт 2) Налогового кодекса.

Если доход больше расходов (или вычета) – с превышения нужно заплатить налог 13 процентов. Если меньше – платить налог не нужно. Но декларацию по налогу вы обязаны сдать в любом случае.

Пример расчета налога, когда с дохода нужно платить налог.

Пример

Продается квартира, купленная в 2017 году. Срок владения на момент продажи меньше 5 лет. Продажная цена по договору 5 600 000 руб. Кадастровая стоимость 6 200 000 руб. Расходы на ее покупку, которые подтверждены документами – 4 700 000 руб.

70% от кадастровой стоимости 4 340 000 руб.

При расчете налога доходом считается наибольшая сумма. Это продажная цена по договору – 5 600 000 руб.

При расчете налога доход от продажи можно уменьшить на расходы по покупке. В результате доход, облагаемый налогом, составит:

5 600 000 – 4 700 000 = 900 000 руб.

С него нужно заплатить налог:

900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

Пример расчета налога, когда с дохода не нужно платить налог.

Пример

Продается квартира, купленная в 2017 году. Рок владения на момент продажи меньше 5 лет. Продажная цена по договору 2 800 000 руб. Кадастровая стоимость 6 200 000 руб. Расходы на ее покупку, которые подтверждены документами – 4 700 000 руб.

70% от кадастровой стоимости 4 340 000 руб. При расчете налога доходом считается наибольшая сумма. Это 70% от кадастровой стоимости – 4 340 000 руб.

При расчете налога доход от продажи можно уменьшить на расходы по покупке. В результате доход, облагаемый налогом, составит:

4 340 000 – 4 700 000 = 0 руб.

Налог платить не нужно. Но декларацию по налогу вы обязаны предоставить в любом случае.

Срок для уплаты налога

Налог по проданной квартире нужно заплатить до 15 июля того года, который следует за годом продажи квартиры. Об этом сказано в статье 227 (пункт 6) Налогового кодекса. Например, квартира была продана в 2020 году. Налог нужно заплатить до 15 июля 2021 года.

Правила такие. Вы сдаете декларацию по налогу и указываете сумму к уплате. Налоговая вам высылает уведомление на уплату налога в той сумме, которая указана в вашей декларации. Вы идете в банк и оплачиваете налог.

Сдавать декларацию и платить налог нужно через ту инспекцию, которая находится по адресу вашей постоянной прописки. Место нахождения проданной квартиры никакого значения не имеет. Например, вы прописаны в Самаре. Квартира продана в Москве. Сдавать декларацию и оплачивать уведомление нужно в Самаре.

Что делать если уведомление не пришло? Нужно оплачивать налог самостоятельно. Это можно сделать через личный кабинет налогоплательщика. Если у вас его нет, достаточно подойти в инспекцию и узнать реквизиты для уплаты налога на доходы для физических лиц, не зарегистрированных как ИП. Далее обратиться в банк и перечислить деньги. Главное - все документы, выданные банком, сохранить. Бывают ситуации, когда налоговики требуют заплатить уже перечисленную сумму. У вас должны быть доказательства того, что налог вы уже заплатили. Повторно перечислять его сумму вы не должны.