Добрый день, Сам. Сразу подобный маневр осуществить не выйдет. До тех пор, пока на квартире лежит залоговое обременение, вы не можете её продать/обменять без согласия банка. Кроме того, дело усложняет использование маткапитала при покупке дома.
Во-первых, обменяться с родной матерью вы сможете только после полной выплаты ипотечного кредита и снятия с квартиры залогового обременения. Так как квартиру купили с использованием средств маткапитала, вам придётся получить разрешение на обмен в местных органах опеки. Разрешение дадут если:
органы опеки признают, что после переезда условия проживания несовершеннолетних членов семьи улучшаться;
вы выделите всем несовершеннолетним членам семьи доли в новом доме адекватные долям в прежней квартире.
Необходимо погасить ипотеку, выделить доли, если они не были выделены при покупке, совершить с согласия органов опеки и попечительства родственный обмен.
Погасить ипотеку и наделить детей долями, после пройти опеку, для того,чтобы она вынесла постановление на сделку,по другому-никак не получится. С уважением.