Если у Вас есть время и желание заниматься - то выгодней Вам самостотельно это делать (рекомендую только обратиться к риэлтору за составлением договора и все ~3К руб).
Если нет времени или желания, то проще делать через агента:
он сделает быстрее
верно составит договор
проверит потенциальных клиентов на адекватность (в том числе через призму своего опыта и применя успешные "шаблны")
грамотно презентует сдаваемый объект
При этом если вы сдаете квартиру, то Вам услуги риэлтора бесплатны.
Ну тут нужно судить именно по конкретным ситуациям. Конечно же для безопасности лучше это делать через агентство. Но, например, если у вас собираются снимать квартиру родственники, то мне кажется, что можно обойтись и без него.