Можно ли продать недвижимость, купленную по договору ДДУ, по цене, выше указанной в договоре? И какое при этом налогообложение?
Добрый день!
Да, Вы можете продать недвижимость по цене выше той, которая установлена в ДДУ.
Налоговые последствия зависят от того, на каком этапе Вы решили продать квартиру, купленную по ДДУ.
1. Если Вы еще не подписали передаточный акт и не оформили право собственности, Вы продаете право требования к застройщику по Договору переуступки прав (договор цессии).
В таком договоре Вы можете установить цену выше, указанной в ДДУ. Чаще всего так и происходит. Чем ближе срок передачи объектов по ДДУ и завершение строительства, тем квартиры и иные объекты недвижимости дороже.
Какой налог Вам нужно будет заплатить от продажи квартиры по договору уступки?
ОТВЕТ: Вам необходимо будет заплатить 13 % от суммы, которая составляет разницу между ценой, установленной в ДДУ, и ценой, установленной в договоре уступки.
Например: Вы купили квартиру по ДДУ за 5 000 000 руб. 00 коп. Далее продали ее по договору цессии за 6 000 000. Соответственно, Вы должны будете заплатить налог 13 % от разницы – от 1 000 000 руб. (130 000 руб.).
2. Если Вы продаете квартиру, купленную по ДДУ, но уже переданную Вам по передаточному акту и оформленную в собственность, то Вы продаете квартиру по договору купли-продажи.
Конечно, Вы можете продать квартиру за любую стоимость.
Продавая квартиру, Вы получаете доход, который подлежит налогообложению.
Налогообложение при этом будет следующим: необходимо оплатить 13 % от полученного дохода.
Необходимо учесть следующие особенности:
- Вы платите 13 % от разницы между потраченной суммой на приобретенное имущество и суммой, которую Вы получили от продажи (тут работает ст. 220 НК РФ, согласно которой налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением имущества.).
- Если квартира находилась в собственности более 5 (пяти) лет, то налог от продажи квартиры платить не нужно.
- Не нужно платить налог от продажи квартиры, если квартира находилась в собственности более 3 лет и была получена Вами:
- в порядке наследования;
- в порядке дарения от члена семьи или близкого родственника;
- в порядке приватизации (что в принципе не актуально для ДДУ);
- является единственным жильем для продавца. В том числе, если за 90 дней до продажи такой недвижимости, было приобретено другое жилье (данная норма начинает действовать с 01 января 2020 года).
- Законодатель предусматривает защиту от желания налогоплательщиков специально установить в договоре меньшую сумму, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. Так, налогооблагаемая база не может быть ниже 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Сделки с куплей-продажей недвижимости имеют много особенностей и несут в себе много реальных и потенциальных рисков. В том числе связанных с налогообложением. Поэтому, совершая такие серьезные сделки, желательно проконсультироваться со специалистами.