Хочу взять в ипотеку квартиру и внести первоначальный взнос, продав комнаты в которых прописан.

Ничего необычного: требуется продать старое жильё, чтобы купить новое, используя вырученные деньги. Это альтернативная сделка, в Петербурге чаще называемая продажей со встречной покупкой. Договоры купли-продажи подписываются, как правило, в один день, тогда же подаются заявления на регистрацию перехода прав в Росреестр. Ипотека? Это некоторое усложнение технологии, не более того.

С чего начать? С поиска покупателя/покупателей комнат и с получения одобрения вас банком в качестве будущего заёмщика. Первое может занять много времени, а второе необходимо как минимум для понимания будущей ситуации.

Вы пишете о продаже комнат, а не целой квартиры. Редко, но бывает так (зависит в том числе от региона), что комнаты являются самостоятельными объектами недвижимости, имеют собственный кадастровый номер. Но чаще – они долевая собственность, тогда у вас в квартире есть сособственники. Они имеют преимущественное право на покупку вашей доли (долей) – по вашей цене, разумеется. Вы сначала обязаны предложить покупку ваших комнат именно им. Думать о своём согласии или отказе (письменном и с участием нотариуса!) они имеют право месяц. Хотя, разумеется, могут это сделать и в день предложения. Подробнее я писал здесь.

Параллельно с этим вам надо получить одобрение в банке (в нескольких банках) себя в качестве заемщика. Вы будете понимать тогда все условия – и по сумме будущего кредита, и по размеру первоначального взноса. Почти во всех банках сейчас это одобрение действует в течение трёх месяцев. Будет ещё одно одобрение – покупаемой вами квартиры. Но это уже потом, когда её найдете и договоритесь с продавцом.

Искать себе квартиру, конечно, тоже можно параллельно, но понимая, что продавец должен согласиться на то, что, возможно, ему придётся подождать, пока вы найдёте покупателя/покупателей своих комнат.

Что касается вашего главного, как вам кажется, вопроса – регистрации по месту жительства («прописки»). Было бы странным, если бы от всех участников сделки требовалось обязательно сняться с регистрации из своего жилья до перехода права к его покупателю. А если что-то не сложится и переход права не состоится? Обратно прописываться, опять искать покупателя, опять выписываться?.. Вообще-то, сроки «выписки», а также освобождения своего бывшего жилья устанавливаются в договоре купли-продажи, то есть это вопрос договорённости между участниками сделки и на момент подписания ипотечного договора вы можете быть ещё прописаны в своих комнатах. Они, кстати, до государственной регистрации перехода права будут ещё вашими.

А главное: в банках работают не роботы, а люди. Они хорошо понимают процесс, знают и о таком нюансе, как «прописка». Кстати, если вы почему-либо выпишитесь до дня подписания договоров купли-продажи и кредитного (зачем?!), в них просто-напросто в самом начале (в ваших паспортных данных) будет написано не «зарегистрирован», а «ранее зарегистрирован».

И ещё кстати: отсутствие регистрации по постоянному месту жительства не лишает вас ваших гражданских прав. И главное: купленная в ипотеку квартира будет в залоге у банка вне зависимости от вашей «прописки». Банк не рискует ничем: не будете платить по кредиту – лишитесь этой квартиры.

Третий аргумент. Ипотеку дают не только гражданам Российской федерации, но и иностранцам. Как вы думаете, обязаны при этом белорус, француз или монгол быть «прописаны» в России?