Как, во что и где лучше инвестировать?

Прежде чем говорить об инструментах инвестирования, нужно определить, какую риск стратегию выбирает инвестор, и сколько он желает заработать. Существует несколько вариантов инвестиций, актуальных в данный момент: торговля на бирже акциями и облигациями, покупка коммерческой и жилой недвижимости, ЗПИФы.

На них инвестор зарабатывает, когда увеличивается цена акции, компания-эмитент выплачивает дивиденды или торгуя (покупаем дешевле — продаем дороже). Можно получить прибыль в случае резкого скачка цен, но можно и проиграть, гарантий никто не дает. Вот пример, как торговались в 2021 году акции трех компаний:

То есть при сумме инвестиций в акции 100 000 рублей вы бы выиграли в первом и втором случаях 9 840 р и 7 910 р соответственно, а в последнем потеряли бы 9 870 р. На дивиденды держателям акций лучше не ориентироваться, поскольку выплат приходится ждать годами.

Преимущество облигаций — это стабильность, поскольку за ними, чаще всего, стоят очень надежные компании, в том числе с государственным участием. Минус — их рост ненамного опережает размер ключевой ставки Центробанка и едва ли может опередить инфляцию. Например, облигации ГК «ПИК» серии 001Р-04 с номиналом 1000 руб/штука на момент написания ответа имеют доходность к погашению через 15 месяцев 19,38%. 

Ежегодный прирост дохода при инвестициях в жилую недвижимость составляет около 4-6%, если в качестве объекта выступает стандартная московская однушка. Достоинства: квартира навряд ли когда-то обесценится, в отличие от акций или денег при дефолте, например, а резкие падения цен для рынка недвижимости не свойственны, то есть риски сведены к минимуму.

Минусы таких инвестиций: высокий порог входа (не каждому инвестору по карману даже первый взнос на ипотеку за однушку в Москве), регулярные коммунальные расходы, расходы на поддержание и налоговые платежи. Период окупаемости такого актива составляет до 30 лет, что тоже не всем подходит.

Здесь порог входа многократно выше, чем в случае с квартирами и жилыми домами. Уровень доходов при этом достойный, от 15% и выше. Какие есть недостатки:

При коллективном вложении средств в объект коммерческой недвижимости через закрытый паевый инвестиционный фонд (ЗПИФ) инвесторы получают долю владения в активе. Никаких махинаций: переход права собственности к инвестору регистрируется Росреестром. Вложиться можно, имея на руках от 300 000 рублей (меньше пай нового ЗПИФа для неквалифицированных инвесторов стоить не может, ограничение установлено распоряжением Центробанка в 2017 году). Как правило, такая, сумма есть у многих начинающих инвесторов. За деятельностью фонда и управляющей компании следит регулятор в лице Центробанка, также контроль в интересах пайщиков осуществляет специализированный депозитарий. Поэтому инвестиции в ЗПИФы надежные и малорискованные.

Уровень дохода от 9 до 12% в год, пайщики получают компенсацию инфляции и стабильный заработок сверху. Цифры, которые демонстрируют реальные доходы владельцев паев фонда «Активо» за 2021 год:

Если пайщик идет дальше и вкладывает доход от ЗПИФа на пополняемый банковский депозитный счет, его заработок будет формироваться уже не из одного, а из двух инвестиционных продуктов, и расти с так называемым сложным процентом.

Конечно, у ЗПИФов есть и недостатки. Бывает, что учредители фондов прописывают в правилах доверительного управления слишком широкие и гибкие полномочия, позволяющие распоряжаться финансами инвесторов на своё усмотрение, вплоть до вложений во фьючерсы и криптовалюту. Или можно столкнуться с недобросовестным управляющим, который хитрит с отчетностями и сметами на текущие расходы. Не всегда может быть очевидно, какие объекты «завернуты» в фонд, а наличие проблемного актива в фонде ощутимо снизит его доходность. Наконец, съезд крупного арендатора может и вовсе сделать ее отрицательной, так как платежи за коммуналку и услуги УК, фактически, лягут на плечи инвесторов.

Это заграничный вариант российского ЗПИФа. Бумаги REIT можно приобрести на бирже. Доходность разная: стабильные 3-5% или в исключительных случаях высокорискованные 8-10%. Доходность складывается из заработка на ренте и из маржи от сделок по перепродаже активов. Кроме того, трасты REIT обязаны 90% от дохода выплачивать держателям акций в форме дивидендов. Кстати, с дивидендов брокеры забирают у российских акционеров 30%. Некоторые цифры из мира доходности REIT:

Явное преимущество REIT — это доход в иностранной валюте, однако это же и недостаток. Курс валюты может упасть, что может привести к резкому снижению получаемой доходности или даже к потере инвестированных сбережений.

Прежде чем вкладываться в REIT, нужно детально изучить налоговое законодательство и порядки страны, где располагается компания-траст. Кроме того, следует изучить данные по управляющей компании: оценить финансовую деятельность, узнать, сколько она платит по кредитам и насколько надежно ее положение в текущий момент и в перспективе. С учетом текущей нестабильной ситуации на рынке и в мире связываться с чем-либо иностранным в целом я бы пока не рекомендовал.

Вложения в недвижимость в 90% случаях это длинные инвестиции. Если инвестору нужен оптимальный баланс между безопасностью, уровнем риска и стабильным доходом, превышающим инфляцию, следует обратить внимание на ЗПИФы. Согласно прогнозам, доходность недвижимости в сложившихся обстоятельствах сохраниться на устоявшемся уровне. Зато цена актива будет расти, что перекроет инфляцию и позволит пайщикам с уверенностью смотреть в будущее.