Как сдавать квартиру, если переезжаешь в другую страну?

Как сдавать квартиру, если переезжаешь в другую страну?

Если вы решили сдавать свою квартиру удаленно, то вам предстоит квест из двух частей. Первая – это подготовка квартиры, размещение объявлений и поиск жильцов. Вторая, нестандартная часть, начнется после того как вы пройдете таможенный контроль аэропорта, займете место у окна в самолете и будете наблюдать как взмываете над землей. С этого момента вы контролируете меньше, и победит в этой ситуации тот, кто позаботился о решении проблем заранее.

По нашей статистике, на первые два месяца найма приходится пик обращений от новых жильцов, связанных с теми или иными проблемами в квартире. Согласовать, проконтролировать и оплатить элементарный ремонт крана сантехником в московской квартире, находясь в Сиднее, например, задача на пару дней с неопределенным результатом и стоимостью. Разница в 7 часов, не самая лучшая коммуникация управляющих компаний и исполнителей похоронит массу вашего времени. Это типовой кейс, а ведь случаются и более сложные истории, связанные с бытовой техникой, платежами, соседями, авариями, расторжением договора найма и поиском новых жильцов.

Давайте по–порядку. Многие пренебрегают вниманием к первой части квеста из-за нехватки времени, свободных средств или лени. Уборка, освобождение квартиры от хлама и личных вещей могут поднять оценку вашей квартиры в среднем на 5%, качественные снимки позволят сократить срок поиска жильцов, правильно подобранная страховка покроет ущерб в случае какого-нибудь форс-мажора, а юридически грамотный договор найма предотвратит споры по многим вопросам. Все эти меры не только повысят сумму ренты, закроют большую часть рисков, но и помогут привлечь более платёжеспособных и адекватных жильцов.

!

!

!

Если уборку со снимками можно доверить многочисленным клининговым сервисам и частным фотографам, то c выбором страховой компании, суммой покрытия и распределением рисков лучше разобраться самому. Проследите, чтобы полис предусматривал сдачу квартиры в найм.

Перечень рисков должен выглядеть следующим образом:

· внутренняя отделка,

· инженерное оборудование,

· движимое имущество,

· причинение вреда третьим лицам,

· причинение вреда имуществу собственника квартиры переданного в пользование жильцу

Остальное дополните по своему вкусу, в некоторых компаниях можно застраховать бытовую технику от неполадок в электросетях или возмещение простоя квартиры при наступлении страхового случая.

Следующий шаг – размещение объявления на специализированных ресурсах и в группах соцсетей. Подробное описание бытовой техники, мебели, условий проживания и желаемых жильцов поможет потенциальным нанимателям оценить ваше предложение и снизит количество безрезультативных обращений. Ваша следующая задача – оценить этих нанимателей, это можно сделать не только по внешнему виду и общению, а еще и проверив данные паспортов на сайтах ФНС и Службы судебных приставов. Поиск в социальных сетях по номеру телефона тоже может многое рассказать о человеке: курит ли он, есть ли домашние животные.

После того как вы нашли подходящих жильцов и убедились в их добропорядочности и благонадежности, можно подписывать договор найма. Это основной документ, и к его составлению нужно подойти с особой тщательностью, про вариант “скачать из интернета” шаблон лучше сразу забыть. Сроки, суммы, обязательства сторон, ответственность и механизмы устранения последствий должны быть прописаны ясными и однозначными формулировками, составляйте акты приема-передачи, прикладывайте снимки квартиры. В противном случае вы долго будете определяться, что же такое износ, ущерб и кто будет платить. Никогда не предлагайте нанимателю учесть обеспечительный платеж в счет последнего месяца. Если к моменту расторжения договора, у вас не будет обеспечительного платежа, то добиться возмещения ущерба или уборки может быть затруднительно. Лучше оставить этот рычаг за собой.

!

Удаленный контроль или вторая часть квеста. Если вы еще не обзавелись учетной записью на портале Госуслуг, то более подходящего повода, пожалуй, не придумать. Этот портал поможет вам контролировать оплату коммунальных платежей и подавать данные счетчиков, расход по последним оплачивает, как правило, наниматель. Ежегодная подача деклараций также может бы осуществлена удаленно. Для подстраховки и возможности участия в решении каких-то задач, не лишним будет найти доверенное лицо и удостоверить его полномочия в нотариальной форме, выдав доверенность без права отчуждения квартиры. Полномочия должны касаться обслуживания квартиры, подачи и получения сведений из управляющих организаций, решения общедомовых вопросов. Рекомендуем передать доверенному лицу один комплект ключей и оставить его номер телефона соседям или консьержу. В таком случае шанс получить информацию вовремя будет чуть выше.

Квартира периодически требует к себе внимания, будь то отделка, мебель или бытовая техника. Процесс решения проблемы всегда выглядит одинаково: выбор мастера, согласование объема и стоимости работ, контроль результата и оплата, даже при личном участии такой процесс может затянуться и потребовать дополнительных затрат и времени. Получив полную картину от жильцов, желательно со снимками, вы сможете определиться с тем, кто вам нужен. С одними задачами лучше справится ДЭЗ, с другими – мастер, найденный в интернете, а по бытовой технике или мебели лучше обращаться в профильные сервисные центры. Чем больше вы будете знать про проблему, тем быстрее и дешевле будет ее устранить.

!

К сожалению, поломки и неисправности – не самая большая беда. Задержки платежей, конфликты, необходимость выселить и заселить новых жильцов – вот где настоящая проблема. Ошибка большинства собственников – надежда на то, что конфликтная ситуация решится сама собой. При этом время играет против, ведь нанимателя мотивирует к конструктивному диалогу только возвратность обеспечительного платежа. Если собственник поддался на уговоры и не предпринял решительных действий, то результат один – должник будет проживать какое-то время бесплатно.

Если вы учтете все эти моменты, то на 99,9% все будет отлично. Остается только найти доверенное лицо, способное своевременно и адекватно реагировать на задачи. Мотивировать такого человека лучше частью дохода от найма. Для тех, у кого все же нет на это все времени, свободных средств или просто лень – есть сервисы доверительного управления.