Добрый день Наталья.
Прочитал вашу переписку. В принципе ваши желания понятны, вот только реализовать их будет несколько трудновато. Но варианты есть.
Вариант №1
Вы оформляете дарственную на квартиру в пользу сына и он спокойно сдает квартиру. Если вы боитесь, что на квартиру сможет претендовать жена сына (настоящая или будущая), то не беспокойтесь. Дарение это безвозмездная сделка, а вещи полученные при безвозмездных сделках при разделе имущества не делятся.
Вариант №2
Вы заключаете с сыном Договор Доверительного Управления. По данному договору ваш сын обязуется следить за квартирой, оплачивать коммунальные услуги, делать ремонт и т.д. и в договоре где нибудь незаметно указываете - "с правом сдачи квартиры в найм". Если все правильно в договоре расписать, то ваш сын возьмет на себя тяжелое бремя управления квартирой за скромный гонорар в виде арендной платы. А с этого гонорара будет оплачивать налог как самозанятый. Вы же никаких денег по договору получать не будете. Вашим плюсом по договору станет - оплата коммунальных услуг и поддержание квартиры в товарном виде :)
Оформить на него доверенность у нотариуса, в доверенности укажите какими полномочиями будет обладать ваш сын, а именно заключать договора аренды, получать оплату за сдаваемую недвижимость, представлять ваши интересы в органах регистрации.