Ипотека для небогатых россиян станет малодоступной?

Добрый день.

Кратко на данный вопрос ответить, к сожалению, не получится.

Отвечая более полно:

Классически при формировании резервов на возможные потери по ссудам (далее - РВПС) происходит оценка кредитного риска в соответствии с Положением Банка России от 28 июня 2017 г. № 590-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности" (далее - 590-П), однако в нем указано, что оценка происходит в соответствии с установленными нормативными документами в конкретно заданном банке.

Банку при выдаче кредита необходимо оценить риск заемщика и впоследствии сформировать на расчетных счетах резерв, данные положения закреплены в Главе 1 590-П.

Всего, согласно п. 1.7 590-П, существует 5 категорий качества.

Иными словами оценка риска идет банком, однако ЦБ с данной оценкой может не согласиться и, в данном случае, обычно, происходит "диалог" между ЦБ и банком с обоснованиями позиций и т.п.

Самым негативным вариантом развития событий является признание ссуды не 1ой и не 2ой категорией качества.

Вследствие признания понижения качества ссуды банк должен будет доначислить денежные средства на расчетный счет как увеличение резерва (соответственно уменьшение риска). Далее отношения банк-заемщик - может идти изменение кредитного договора (и/или договора залога/ипотеки), например требование погасить часть долга, либо увеличить залоговую массу путем предоставления дополнительного залога имущества.

Переходя к сути Вашего вопроса - классическая ипотека (для целей последующего проживания) для физического лица является 2ой категорией качества. Первично оценивается - финансовая история, которую можно легко проверить (поток доходов более менее ясен и является прогнозируемым), осуществляется мониторинг кредитной истории (платежей/неплатежей/реструктуризации долга и т.п.), возможно присутствует несколько заемщиков, соответственно потоки суммируются, риск уменьшается. Вторичным нивелированием риска неисполнения обязательств заемщиком является залог имущества - заемщик/залогодатель/банк может реализовать заложенное имущество и данными средствами погасить задолженность перед банком.

Теперь по пунктам постараемся разобрать вопросы:

То есть для банков это означает, что они платят большие резервы, пояснили в ЦБ

Не совсем корректный факт. Банки при формировании резерва "запирают" денежные средства на счетах в срок действия кредита (или пока не проведется новая оценка риска с последующем улучшением категории качества).

Соответственно, и ставка по таким кредитам будет расти

Совершенно не факт. Возможные решения со стороны банка - отказ от проведения кредитной сделки, но в отношении "обычной" ипотеки для покупки квартиры - весьма маловероятно, что будет увеличение ставки по ипотеке/отказ в выдаче.

Поясните, с какой долей залога можно получить все-таки нормальную ставку по ипотеке?

Если правильно поняли - с каким первоначальным взносом можно получить все-таки нормальную ставку по ипотеке. В обыкновении первоначальный взнос был на указанных Вами уровнях (15-20% в зависимости от банка). Отдельно не изучали вопрос о первоначальных взносах, но знаем, что на текущий момент существуют предложения и по 10% первоначального взноса и банки готовы на такие условия. В нашем понимании причиной этому - эскроу счета, которые также нивелируют некоторые кредитные риски для банка.

И правильно ли я понимаю, что небогатым семьям теперь будет намного труднее улучшить жилищные условия?

Вопрос не совсем понятен.

Если имеется ввиду, что банки по-другому (более строго или негативно) будут рассматривать заемщиков - весьма маловероятно, сейчас в определенной степени кризис, что способствует определенному повышению риск-аппетита (готовы рисковать).

Если имеется ввиду, что придется формировать больший первоначальный взнос - весьма вероятно.

В любом случае мы рекомендуем подходить к ипотечному кредитованию без каких-либо крайне негативных или резко положительных факторов.

Относитесь к этому как к финансовой сделке - осознанно и без ветра в голове, тогда все получится :).

В случае наличия дополнительных вопросов - обращайтесь.

Если помогли Вам - поставьте пожалуйста палец вверх.

Подписывайтесь на всякий случай!