Некоторые банки разрешают выделить доли детям при использовании маткапитала и до полного погашения ипотеки.
Конечно, можете продать. Но только с согласия органов опеки и попечительства, потому что после выделения долей детям в числе собственников комнаты появятся несовершеннолетние.
Опека разрешает продажу со встречной покупкой другой жилой недвижимости на имя несовершеннолетних либо выделения долей детям в другой жилой недвижимости, например в квартире у бабушки и других родственников.
Вам надо будет получить консультацию в органах опеки и попечительства по месту регистрации несовершеннолетних собственников.
Доли всем членам семьи выделяются минимальные, соразмерно сумме использованного маткапитала.