Здравствуйте! Рассмотрим самые распространенные проблемы и способы их предотвращения при покупке недвижимости:
- Квартира куплена продавцом с использованием материнского капитала, но доли всем членам семьи по закону не выделены. Вы можете об этом узнать, запросив у него выписку из ПФР об остатке средств по маткапиталу: если видно, что он не использовался, переживать не о чем. Если маткапитал использовался, но недвижимость продана без выделения долей, сделку в дальнейшем могут оспорить дети после 18 лет, ПФР или орган опеки.
- Продавец настаивает на задатке, в договоре указывается, что при отказе покупателя от сделки задаток не возвращается (и по закону это так). Потом продавец создает все условия, чтобы покупатель все же отказался от сделки. В итоге собственник остается с деньгами и квартирой, покупатель - без денег. Избежать этого очень тяжело. Наибольшую роль играют психологические моменты: если интуитивно чувствуется, что что-то здесь не так, лучше не передавать задаток.
- Внезапное появление наследников. Например, если они решили оспорить сделку, потому как им полагается обязательная доля в наследстве. Выход прост: не смотрите квартиры, полученные по наследству менее трех лет назад. Этот срок как раз и играет роль для оспаривания. Идеально, если продавец получил недвижимость в собственность лет 5-7 назад: так шансы все оспорить еще меньше.
- Поддельные документы, подтверждающие право собственности. Перед сделкой вы сами можете заказать выписку из ЕГРН онлайн, она обойдется в 350 руб. Там сразу будет указано, есть ли обременения и кто является собственником.
- Оспаривание сделки родственником недееспособного продавца. Чаще всего недееспособных людей видно сразу, и, если есть хоть доля сомнений, стоит запросить справку от психиатра.
- Незаконная перепланировка. Если собственник ее не узаконил, это придется делать вам, иначе - штраф. Можно проверить по техпаспорту, вносились ли в квартиру какие-либо изменения.
- Участие собственника в процедуре банкротства. Суд может отменить все сделки за последние три года, если сочтет их подозрительными. Уже проданную квартиру включат в конкурсную массу. Проверить, не банкротится ли продавец, можно через официальный реестр сведений о банкротстве.
- Наличие ограничений и обременений на квартире. Это можно проверить, заказав выписку из ЕГРН.
- Участие дома в программе расселения. Вы можете узнать, не признан ли дом аварийным или ветхим, сделав запрос на сайте местной администрации. С 01.02.2022 года соответствующая информация будет указываться в выписке из ЕГРН.
Теперь о том, что должно насторожить. Во-первых, это низкая цена: например, дешевле рыночной стоимости более чем на 20%. Это может говорить о залоге и других обременениях. Во-вторых - часто меняющиеся собственники. Если сделки с квартирой проводились более 2-3 раз за последние три года, с покупкой стоит повременить и подыскать другие варианты.