Как рассчитывается арендная ставка в Москве на коммерческую недвижимость под организации общественного питания?
Как рассчитывается арендная ставка в Москве на комерческую недвижимость, Откуда берутся цены особенно под общественное питание? Если за ранее известно что отбить такую ставку просто не возможно. К примеру бывший ресторан Ольги бузовой сдается за 1.5 млн - 128 метров на цветном бульваре. Это же полный бред..
Арендная ставка, как правило, рассчитывается из соображений коммерческой окупаемости инвестиций, выраженной в годах.
Сколько лет помещение надо сдавать в аренду, чтобы вернуть капитал, затраченный на его покупку.
Например, если ставка аренды 100 тыс/мес, то помещение стоит 100 месячных арендных плат (МАП) или 10 млн рублей.
К арендной ставке добавляется коммуналка (плата за обслуживание) и оплата ресурсов (эл-во и вода по счетчикам).
В договоры аренды также вносятся требования об индексации арендной платы на размер инфляции, обычно от 5 до 10 процентов.
Разделите 100 МАП на 12 месяцев и получите 8.33 года окупаемости.
Внутри Садового помещение может стоить 120 и больше МАП, или 10+ лет окупаемости.
От Садового до третьего кольца от 8 до 10 лет.
За третьим кольцом - 8 лет.
8 лет окупаемости дают доходность 10 процентов годовых за вычетом налога на имущество, который составляет 2 процента.
10 лет окупаемости дают на 2 процента меньшую доходность, 8 процентов.
Если доходность будет ещё ниже, нет смысла держать капитал в недвижке.
Так мыслят все прогрессивные инвесторы.
По поводу окупаемости.
Здесь планку задирают ресторанные сети, которым обязательно надо присутствовать в центре.
За счёт более рентабельных точек на окраинах могут окупаться убыточные центральные.
Потому что без центровых сеть общепита дорого не продашь.
Ведь сети могут строить с целью продажи, а вовсе не для того, чтобы получать доход от ресторанного бизнеса.
Такая вот логика.