Продажа квартиры в ипотеке?
Подскажие, знающие люди.
Скажем, есть ипотечная квартира (новостройка) - покупалась (на этапе фундамента) за 2.8млн
Был первый взнос - 700к рублей
Выплачивается она 2 года (при ежемесячном платеже 21к рублей)
На текущий момент рыночная стоимость около 4млн рублей.
Если продать её через банк, выдавший ипотечный кредит - какая сумма вернётся (грубо говоря, в карман) собственнику?
Как это посчитать правильно?
В графике платежей по кредиту есть строка на конкретную дату (день, месяц, год) "остаток долга".
На эту сумму можно приблизительно ориентироваться, если не было просрочек и пени.
Более точную сумму можно узнать в банке на день досрочного погашения.
В вашем кармане после продажи останется разница между ценой продажи и выплаты остатка долга в банк. Затем минусуем налоги при продаже.
При продаже квартиры в ипотеке есть 2 варианта:
- Ипотека на ипотеку. Это когда ваш покупатель кредитуется в вашем же банке и выкупает вашу залоговую квартиру. Есть несколько банков , которые выкупают залоговые объекты других банков в процессе ипотечной сделки.
- Покупатель вносит вам задаток в размере остатка долга по ипотеке, вы досрочно погашаете, банк снимает обременение и вы выходите с Покупателем на сделку купли-продажи.
При продаже ранее минимального срока владения и получения при этом дохода вы обязаны уплатить 13 % НДФЛ.
Срок владения квартиры, купленной по ДДУ отсчитывается с момента регистрации готовой квартиры в Росреестре. Минимальный срок владения 3 года (единственное жилье) или 5 лет.
Вашим доходом будет являться та сумма, что больше:
• либо 0.7 от кадастровой стоимости
• либо цена по договору купли-продажи
С дохода вычитаете ту сумму, что больше:
• либо имущественный вычет 1 млн.
• либо подтвержденные расходы на приобретение
с положительной разницы 13 % НДФЛ
4 млн.-2 млн.=2 млн.
13 % 260 тыс.
Если в ДДУ было указано, что квартира продается без отделки, то в расходы на приобретение можно включить затраты на ремонт.
Оптимизация налогов:
При покупке квартиры вы имеете право получить налоговый вычет при условии, что ранее 2014 года вы его не реализовали.
• С 2014 года налоговый вычет отвязан от объекта недвижимости и от принципа однократности
• С 2014 года каждый из супругов при оформлении квартиры в общую совместную собственность имеет право на получение максимального вычета 260 тыс. (с 2 млн.) и 390 тыс. ( с 3 млн. с процентов по ипотеке)
• Если ранее за вычетом не обращались, то при продаже можете сделать взаимозачет налогов.