В 2015 была куплена квартира за 3 450 000, затем в 2016 была куплена еще одна квартира за 3 340 000 (в ипотеку).
В сентябре 2020 были проданы обе квартиры за 4 450 000 и 4 550 000 соответственно. Первой продалась та, что без ипотеки (по датам первая регистрации купли-продажи была по квартире без ипотеки). Как посчитать налоги, необходимые к уплате? Можно ли применить расходы по процентам, если ипотечная квартира продалась второй? Также в этом же году планируется покупка двух других квартир на эти деньги.
Добрый день!
По проданной квартире, которую Вы купили в 2015 году, Вы полностью освобождены от налога (по недвижимости, приобретенной до 2016 года действует правило - 3 года нахождения в собственности на дату продажи для освобождения от уплаты налога).
По квартире, купленной в 2016 году - 5 лет для освобождения от налога и 3-ндфл. Если это условие не выполняется, тогда:
заполняете декларацию 3-ндфл. В ней отражаете доходы от продажи квартиры. Указываете кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7. Вашим доходом будет считаться сумма, которая больше: либо по договору продажи, либо кадастровая стоимость, умноженная на 0,7
Затем Вы вправе применить вычет, на выбор, какой выгоднее: либо 1 млн рублей, либо сумму, за которую ранее Вы купили данную квартиру (если купили в ипотеку в качестве расходов также можете дополнительно указывать уплаченные проценты на дату продажи).
Положительная разница между доходом и вычетом облагается ндфл 13 %.
Если ранее вычеты в связи с покупкой Вы не заявляли, можете их заявить по любой из этих двух квартир, факт продажи не лишает Вас этого права. Можно заявить даже обе квартиры к вычету в связи с их покупкой - но общая сумму вычета не более 2 млн рублей (одновременно на обе квартиры, это максимальное ограничение).
Также отражаете справку 2-ндфл. По итогам может быть взаимозачет налога, результатом которого уплата налога, 0 налог либо возврат налога.
Подробнее о налоге при продаже квартиры.
Подробнее об имущественном вычете при покупке квартиры.
Схема: расходы минус доходы и с разницы 13%.
Также необходимо понимать месяц покупки первой квартиры(в 2015 году)- если более 5-ти лет в собственности, то по ней декларацию подавать не нужно, а только по второй квартире.