Подскажите, как не попасть в руки к мошенникам при аренде жилья? Какие документы должны быть у собственника?

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию при найме жилого помещения, следует обратить тщательное внимание на правовой титул и полномочия стороны по договору, обременения и права третьих лиц на сдаваемое имущество, форму договора и государственную регистрацию права, на содержание договора, а также помнить о преимущественном праве.

Правовая база:

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.

2. Жилищный кодекс РФ  от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ».
   Правовой титул и полномочия. Во-первых, необходимо удостовериться в наличии у предполагаемого наймодателя прав на жилое помещение, а если договор заключается с представителем, также в его полномочиях.

Получите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Она даст Вам необходимую информацию о жилом помещении и его собственнике. Порядок получения выписки, а также сроки и стоимость оказания такой услуги можно узнать здесь. Также запросите у наймодателя свидетельство о государственной регистрации права собственности. 

Если договор заключается с представителем, запросите у него доверенность и документ, удостоверяющий личность. Доверенность обязательно должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Внимательно изучите её, обратите внимание на дату выдачи доверенности, срок её действия, полномочия, которыми она наделяет представителя. 

Обременения и права третьих лиц. Выписка из ЕГРП также даст Вам информацию о существующих обременениях и правах третьих лиц. Жилое помещение может быть обременено ипотекой, арендой, наймом (информация об аренде и найме отображается в Реестре, если договор заключён на срок не менее года), на него может быть наложен арест и т.д. Запросите домовую книгу, проверьте, кто прописан в данном жилом помещении. Изучите указанные вопросы и исходя из этого взвешивайте риски и принимайте решение. 

Форма договора и государственная регистрация. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Сам договор не подлежит государственной регистрации, но регистрируется обременение в случае, если договор заключается на срок не менее года (ст. 674 ГК РФ). 

Содержание договора. Очевидно, что договор нужно тщательно изучить, желательно с привлечением сведущих лиц. Я бы посоветовал обратить внимание на следующие моменты:

• заверения об обстоятельствах: добейтесь включения в договор заверений наймодателя, подтверждающих отсутствие обременений и прав третьих лиц на сдаваемое имущество (это особенно важно ввиду того, что право аренды или найма жилого помещения не регистрируются в ЕГРП, если срок их действия менее года, поэтому о них невозможно будет узнать), отсутствие судебных разбирательств в отношении жилого помещения, его соответствие установленным нормативам и правилам и т.д.;

• плата по договору: является ли размер платы фиксированным или он определяется в зависимости от какой-то величины, может ли размер платы изменяться в одностороннем порядке, порядок и сроки уплаты, на ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей и т.д. (абз. 3 ст. 678, ст. 682 ГК РФ, ст.ст. 153–160 ЖК РФ);

• постоянно проживающие лица: если Вы планируете проживать с кем-то, то следует указать об этом в договоре, в последующем Вы можете вселить других лиц с согласия наймодателя (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется), также вы можете вселить временных жильцов (ст.ст. 677, 679, 680 ГК РФ);
• срок: договор найма жилого помещения может быть заключён на срок не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК РФ), если срок договора превышает один год, то обременение, возникающее в связи с наймом жилого помещения, подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ), что с одной стороны дополнительно защищает Ваши права, но с другой — предполагает соответствующие издержки; 
• прекращение договора: случаи отказа от договора по требованию одной из сторон, плата за отказ, порядок и сроки уведомления об отказе (ст.ст. 687, 688 ГК РФ); 
• ответственность: ответственность за нарушение обязательств по договору, как Ваша, так и наймодателя, неустойка, её размер и случаи применения; 
• прочие условия: домашние животные, парковочное место и т.д. 
  Преимущественное право. Следует помнить, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Наймодатель вправе отказать в таком праве только в случае, если он решил не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаём. Если это условие нарушено, то Вы вправе требовать признание соответствующего договора недействительным, а также возмещение убытков. Если по истечении срока договора Вы от него не отказались, а от наймодателя не поступило уведомления об отказе от продления договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Изучите законодательство, следуйте изложенным выше советам и всегда будте на чеку. Только внимательность, осторожность и уверенность в себе помогут не попасть впросак в подобных ситуациях.