Можно ли продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека? Какие еще есть возможности распорядиться такой квартирой?

Ипотечная квартира – ваша полноценная собственность: ее можно продать или обменять на другое жилье в любой момент. Вас не должен останавливать еще не погашенный кредит по ипотеке.

Для продажи ипотечной квартиры нужно будет получить согласие кредитора – банка. Он примет решение в зависимости от нескольких критериев:

• как будет реализована недвижимость;
• каков срок выплаты процентов по кредиту (займу);
• от состояния и рентабельности жилья.  

Впрочем, вполне возможно продать квартиру и досрочно погасить кредит и без формального согласия банка – например, за счет средств покупателя.

Как можно продать квартиру в ипотеке?

Есть 4 способа:

• Досрочно погасить кредит за счет средств покупателя.

Этот вариант подойдет, если у покупателя располагает свободной суммой (не кредитные средства), не менее остатка задолженности по вашему кредиту. В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется. Ваш покупатель предоставляет вам первоначальный взнос, которым вы закрываете свой ипотечный кредит, снимаете обременение, а далее оформляете сделку по продаже недвижимости.

• Уступить право долга по ипотеке.

По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет ипотечный кредит у текущего кредитора продавца. При этом для кредитора фактически меняется только залогодатель, а продавец реализует свою недвижимость и гасит действующий кредит.

• Когда квартиру продает сам банк.

Банк может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем). В этом случае стороны договариваются о продаже залоговой квартиры.

• Воспользоваться специальной программой Банка ДОМ.РФ.

Банк ДОМ.РФ в августе запустил ипотечную программу со ставкой от 9,6% на покупку на вторичном рынке квартир, таунхаусов или апартаментов, уже находящихся в залоге у других кредитных организаций. Это значит, что если покупатель собирается приобрести у физического лица недвижимость, на которую уже оформлена ипотека, то Банк ДОМ.РФпредоставит ипотечный кредит для этих целей, а также возьмет на себя все регистрационные вопросы. 

Что нужно учесть при продаже квартиры в ипотеке (пошагово)?

1. Найти покупателя и согласовать способ продажи.
2. Выписать всех, кто зарегистрирован в квартире, включая владельца. Несовершеннолетние также входят в этот список. При этом важно решить вопросы с органами опеки.
3. Заключить предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается внесение задатка. Покупатель вносит первый взнос в счет оплаты стоимости квартиры.

4. Снять обременение с квартиры. Согласно ст. 25 Закона об ипотеке, обременение снимается в течение трех рабочих дней после того, как в Росреестр поступают документы: 

   1. закладная с отметкой о погашении обязательств. 
   2. заявление банка, заемщика или их совместное заявление.

5. Если закладная не выдавалась, понадобится заявление кредитора или совместное заявление кредитора и заемщика.

6. Заключение основного договора купли-продажи. Государственная регистрация перехода права собственности к новому владельцу в Росреестре. После этого продавец получает остаток суммы.