Возьмем в качестве актива недвижимость (нежилой фонд).
Правильный анализ актива держится на нескольких "китах".
Во-первых, у потенциального продавца актива необходимо запросить максимум документов, которые помогут вам провести аудит актива (данный вид аудита называется due diligence (DD)).
Это тотальный аудит актива, который приобретается, и включает в себя технический, IT-аудит, юридический и финансовый аудит (разумеется, если сделка происходит через приобретение долей/акций юридического лица, то аудит включает в себя вышеуказанные направления).
Если ты планируешь такой актив к приобретению, тогда тебе потребуется проанализировать юридическую судьбу объекта, вплоть до того момента, как он попал к текущему собственнику (а это порой очень сложно из-за специфики законодательства, действовавшего в начале 90-х), здесь тебе необходимо получить все документы-основания возникновения прав, доказательства оплаты, получить из открытых источников информацию о судебных процессах, наличие/отсутствие исполнительных производств, есть ли у собственника предпосылки к банкротству, а также немаловажным является наличие оформленных земельно-имущественных отношений.
В юридическую часть аудита входят также корпоративные одобрения, наличие обременений объекта (аренда, доверительное управление). Также немаловажным является изучение корпоративных соглашений, которые могут предполагать передачу объекту одной из сторон такого соглашения.
Далее следует технический аудит объекта, который предполагает работу технических специалистов на предмет технического состояния объекта, мы обычно обращаемся к специальным строительным компаниям, которые проводят аудит объекта. Обычно такое заключение содержит полную информацию, включая потенциал объекта к редевелопменту.
Финансовый аудит подразумевает полный аудит деятельности юридического лица более чем за 3 года. Здесь и оптимизация налогов, и серые схемы, и анализ бумажного НДС, и правильность расчета и уплаты налогов, и вероятность появления требований со стороны налогового органа.
После того, как DD закончен и в зависимости от результатов, ты выбираешь оптимальную схему приобретения актива, будь то прямая сделка, создание нового юридического лица, продажа долей/акций или иные варианты.
Описанный выше алгоритм – это всего лишь краткий «пересказ» того, как происходит комплексный DD.
Более подробно по тегу DD можно ознакомиться в моем телеграм-канале, ссылка в профиле.
Удачи!