Как праильно оценить рыночную стоимость квартиры?

Попасть в точную цену весьма сложно, на то он и рынок. А вот определить коридор цены т.е. нижнюю и верхнюю границы определённо легче. При этом в учёт следует брать как аналогичные объекты в рекламе так и личный опыт продаж. Такой подход позволят закрыть вопрос цены не вдаваясь в жаркие дискуссии т.к. учитывает желание продавца и экспертное мнение агента.

В профессиональном сообществе оценщиков выделяется три основных метода определения рыночной стоимости квартиры:

Самый распространенный, которым пользуются - это сравнительный, он основан на анализе рынке и фактических закрытых сделках. Для этого метода нужна достаточно большая выборка по совершающимся или совершенным сделкам. При этом в выборке должны участвовать квартиры, которые по ключевых параметрах схожи (входная группа, метраж +-10%, район, этажность, .....). Здесь важно понимать что часть предложений имеют завышенную цену +3-5%. Срав­ни­тель­ный метод плохо работает для уникальных единичных предложений и в элитных районах этот метод без ручной калибровки не будет эффективен.

За­трат­ный метод - это оцен­ка недви­жи­мо­сти с учтенными затратами продавца. Например, продацев купил новостройку за 8 млн. рублей , потратил 3 млн на ремонт. Таким образом он продает за 11 млн. рублей.

За­трат­ный метод используется частично, т.к. покупатель на на свободном открытом рынке недвижимости не готов платить все затраты и поэтому он требуется уточнения с сопоставления с аналогичными объектами. Есть также понятие мо­раль­ный из­но­с из­бы­точ­но­сти, то есть сни­же­ния сто­и­мо­сти объ­ек­та за счет вне­се­ния из­бы­точ­ных из­ме­не­ний - если продавец использовал слишком дорогостоящие материалы в старом ветхом жилом фонде в доме эконом класса.

До­ход­ный метод - это методом опре­де­ле­ния сто­и­мо­сти жилья через оцен­ку как объ­ек­та ин­ве­сти­ций, когда квар­ти­ра оце­ни­ва­ет­ся ис­хо­дя из пред­по­ла­га­е­мых сумм по­лу­ча­е­мо­го от нее до­хо­да и тре­бу­е­мых вло­же­ний.

Если жилье будет в найм сдаваться для покрытия трат ипотечного аннутитеного платежа, то на стоимость существенно по­вли­я­ет доход, ко­то­рый можно будет потенциально получить из такой сдачи. Недвижимость, сдача ко­то­рых будет сложней и доход существенно ниже, - будут иметь ры­ноч­ную сто­и­мость ниже в сравнении с аналогичными..

Также надо отметить, что опытный риэлтор и тем более профессиональная оценочная компания комбинирует эти методы для получения адекватной оценки.

К общим кри­те­ри­ям оцен­ки можно от­не­сти сле­ду­ю­щие:

Некоторые кри­те­рии иметь могут боль­шее ин­ди­ви­ду­аль­ное зна­че­ние для кон­крет­но­го по­ку­па­те­ля.

Вопрос в оценке рыночной стоимости решается с уче­том всех кри­те­ри­ев - это задача при­бли­зи­тель­но оце­нить и сде­лать вы­во­ды о це­ле­со­об­раз­но­сти при­об­ре­те­ния или про­да­жи дан­ной квар­ти­ры по дан­ной цене в данный момент времени.

Лайфхак: когда Вы размещаете квартиру в ЦИАН, то есть возможность сделать автоматическую оценку Вашей квартиры или Вы можете обратиться в любое агенство частное или сетевое и Вам бесплатно сделают экспресс оценку.

В своем ответе буду исходить из того, что вопрос задан не оценщиком.

Тогда для участника сделки (продавца, покупателя) можно предложить такой алгоритм определения рыночной стоимости:

Определением рыночной стоимости квартир на профессиональном уровне занимаются независимые оценщики, получившие профильное образование, сдавшие экзамены и получившие квалификационный аттестат. На любительском уровне - другие специалисты, по роду деятельности работающие с недвижимостью (специалисты агентств недвижимости, конкурсные управляющие, банковские сотрудники, судебные приставы, кадастровые инженеры и т.д.). Чтобы примерно прикинуть диапазон рыночной стоимости своими силами, достаточно найти объявления с предложениями о продаже несколько похожих квартир, скорректировать на торг. Если нужно точнее - проконсультируйтесь у оценщика