Как определить экономическую целесообразность реконструкции здания?

Чтобы определить, является ли реконструкция здания экономически целесообразной, нужно сопоставить предполагаемые затраты с ожидаемой выгодой. Например, если стоимость реконструированного здания увеличится больше, чем на сумму затрат, связанных с проведением работ, они целесообразны.

Такая упрощенная оценка обычно не применяется потому, что она не учитывает много дополнительных факторов, например, тот факт, что реконструкция проводится не только для увеличения стоимости объекта. Возможные выгоды могут быть и другими: например, снижение издержек за счет оптимизации производства после обновления цехов или увеличение арендной платы в бизнес-центре, если после обновления его класс повысится. Точный расчет таких выгод обычно становится частью обоснования проекта реконструкции.

Предполагаемые затраты не всегда правильно оценивать только с количественной точки зрения, путем расчета объема инвестиций, необходимых для проведения работ. Часто реконструкция — только одно из нескольких решений и сравнивается со сносом, капитальным ремонтом или эксплуатацией в текущем состоянии. Для каждого из таких вариантов рассчитывают объем затрат (и возможных потерь, которые могут возникать, например, при использовании аварийного здания). Оценка экономической целесообразности в этом случае выполняется путем сравнения. Если можно реконструировать объект, получив значимые выгоды и потратив при этом ненамного больше, чем при ремонте или новом строительстве, это считают целесообразным.

До начала проектирования оценить экономическую целесообразность можно, обследовав здание, установив цели, задачи работ, проведя предварительные расчеты. Они выполняются приблизительно, со значительными допущениями, а уточняются уже на этапе подготовки проектной документации.

В ходе предварительных расчетов нужно оценить соотношение затрат с выгодами. Для этого здание осматривают, составляют перечень работ. Иногда составляют несколько версий таких списков, если точное состояние отдельных конструкций, коммуникаций и пр. будет установлено позже, если рассматриваются сценарии с разными задачами реконструкции. Для каждого перечня формируют приблизительную смету, а также определяют сроки, чтобы рассчитать издержки, связанные с простоем объекта в период работ.

Предполагаемый финансовый эффект рассчитывают, учитывая возможный срок службы здания, то, как изменятся параметры его эксплуатации и издержки, связанные с его содержанием. Например, увеличение площади в результате реконструкции позволяет сдавать больше помещений в аренду или размещать больше производственного оборудования — это увеличивает доход. Утепление фасада, кровли, перекрытий снижает теплопотери, сокращает затраты на кондиционирование и отопление — это уменьшает издержки. При расчетах учитывают все такие изменения и суммируют их. Если рассматривается несколько сценариев реконструкции, ожидаемые выгоды рассчитывают отдельно для каждого из них.