Закладная это именная ценная бумага. Именная, потому что выписывается, т.е. оформляется, конкретным лицом (должником и залогодателем) на конкретное имя, а именно, на имя кредитора — залогодержателя.
Вообще закладная должна составляться не банком, а самим физическим лицом, которое взяло кредит и предоставило в залог свою недвижимость. Если недвижимость в залог предоставило третье лицо, то и оно участвует в составлении этого документа.
Но фактически все происходит не так. Закладную составляет банк, заполняя за клиента все нужные поля. Заемщику и залогодателю остаётся только подписать закладную. Но по закону считается, что составил ценную бумагу заемщик и залогодатель.
Закладная удостоверяет сразу 2 права ее владельца:
право требования возврата кредита;
право обращения взыскания на объект недвижимости, который является предметом залога (если заемщик будет недобросовестно платить по кредиту).
В закладной по закону обязательно нужно не забыть указать 14 пунктов, а именно, следующие сведения:
слово «Закладная»;
о заемщиках;
о залогодателях;
о кредиторе – залогодержателе;
о кредитном договоре (договоре займа);
о сумме кредита, размере процентов, порядку их расчета;
о порядке уплаты долга и процентов;
об объекте недвижимости — предмете залога;
о стоимости недвижимости, подтвержденной заключением независимого оценщика;
о праве, в силу которого недвижимость принадлежит залогодателю, включая сведения об органе регистрации, который зарегистрировал это право;
о наличии/отсутствии обременений на недвижимость;
подписи всех заемщиков и залогодателей;
о регистрации ипотеки;
о дате выдачи закладной.
Кредитор может указать в закладной и другие сведения. Некоторые банки вместо включения в закладную дополнительных условий просто сшивают вместе с закладной экземпляр кредитного договора.
Кстати, теоретически, некоторые условия закладной могут размещаться в интернете на сайте кредитора или публиковаться в СМИ с тиражом не менее 10 000 экземпляров. Тогда при оформлении закладной в ней просто дается указание на источник публикации.
Порядок оформления закладной
Закладная, как правило, составляется в день заключения договора купли-продажи квартиры и кредитного договора. Хотя она может быть составлена и потом, в любой момент до полного погашения кредита.
Закладная передается вместе с остальными документами по сделке купли-продажи в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Все листы закладной нужно пронумеровать и сшить.
Когда регистрация прав на недвижимость завершена, сотрудник органа госрегистрации проставляет на закладной сведения о правах (собственность и ипотека), заверяет эти сведения своей подписью и печатью, и выдает закладную кредитору – залогодержателю, проставляя в закладной еще и дату ее выдачи.
Если госорган ошибся при заполнении «своих» сведений (а такое бывает, как ни странно, часто), он должен исправить ошибку в явной форме и заверить ее исправление.
Продажа закладной
А вот мы и добрались до того, а для чего, собственно, требуется этот дополнительный документ. Ведь есть кредитный договор, есть договор об ипотеке (или договор купли-продажи с ипотекой в сиду закона), не много ли всего?
Еще один документ, а именно, закладная, нужен для упрощения «продажи» кредита. Бывает так, что ваш кредит банк не может держать у себя на балансе и продает его кому-нибудь другому, в другой банк, например. Или рефинансирующей компании.
Если нет закладной, то сделка продажи кредита (а если быть точнее, сделка переуступки прав по кредиту) сложная — нужно составить договор уступки прав по кредитному договору и договор уступки прав по договору об ипотеке. И не просто составить, а зарегистрировать их. А если продаваемых кредитов много? Очень много… Представили? На каждый кредит нужно составить минимум по 2 договора минимум в двух экземплярах. Потом все договоры отнести в Росреестр для перерегистрации. В общем, сложно все это.
А вот, если есть закладная (а мы помним, что она удостоверяет сразу 2 (!) права), достаточно на закладной написать «Передаю права тому-то по такому-то договору с такой-то даты». И все! Даже регистрировать это не нужно. Можно, но не нужно. Продажа закладной простая сделка.
Именно поэтому в закладной обязательно сразу предусматривают место для отметок о передаче прав на закладную новому владельцу. И не одно место, а сразу несколько, т.к. кредит может «кочевать» от одного кредитора к другому.
А можно еще больше упростить процесс передачи кредита новому владельцу, указав в закладной, что она будет хранится в депозитарии. Тогда все делает депозитарий, на закладной при передаче прав даже писать ничего не нужно.