Что лучше - апартаменты или квартира?

Что лучше квартира или апартаменты – зависит от целей и возможностей покупателя.

Основные отличия этих двух форматов жилья в их цене и юридическом статусе. Юридически апартаменты – это коммерческая недвижимость и не входят в состав жилого фонда. Цена апартаментов, как правило, заметно ниже, чем у аналогичной по площади квартиры в том же районе.

Каковы же преимущества и недостатки (плюсы и минусы) апартаментов относительно традиционного вида жилья:

Плюсы:

• цена за квадратный метр у апартаментов ниже примерно на 15 – 20%;
• расположение. Апартаменты могут быть реализованы там, где нового жилья нет вообще, а существующие квартиры слишком дорогие;
• свободная архитектура и нестандартные планировки;
• гораздо легче, чем в квартире согласовать перепланировку помещения, и еще больше придать уникальности своему жилищу. В отличие от традиционного жилого фонда с массой запретов и ограничений на переустройство, апартаменты – это идеальная площадка для воплощения различных дизайнерских решений. Ограничения касаются только целостности конструкции здания – колонны и перекрытия трогать нельзя;
• благоустроенная придомовая территория апарт-комплекса и наличие автопарковок (часто подземных), в маркетинговых целях это себя оправдывает.
• в комплекте с апартаментами можно получить и сервисные услуги, характерные для отеля. Например, администрация комплекса, ресепшн и зона ожидания в вестибюле, консьержи и охрана, поэтажное обслуживание, уборка помещения, глажка белья и т.п. Возможны и дополнительные объекты сферы услуг на территории апарт-комплекса: спа-центры, кафе и рестораны, магазины, аптеки, фитнес-залы, отделения банков, салоны красоты и т.п.;
• мода на этот формат жилья среди бизнес-сообщества и творческой молодежи (в Москве, особенно);
• владелец апартаментов может сдать их в аренду через управляющую компанию, не заботясь о поиске арендатора и контроле его проживания. А с учетом цены покупки и стоимости аренды, это более выгодная инвестиция, чем аналогичная операция с квартирой.

Минусы:

• на стадии строительства Застройщик может продавать апартаменты как по Договорам долевого участия (ДДУ), так и по другим видам договоров (здесь использование ДДУ для «нежилья» – это его право, а не обязанность). Если продажа происходит по договорам, типа ПДКП или ПДДУ или Инвестиционному договору, то Покупатель остается беззащитен перед Застройщиком. Но даже если Застройщик продает апартаменты по ДДУ, то Покупатель получает защиту по закону ФЗ-214 не полностью – действие компенсационного фонда НЕ распространяется на апартаменты. То есть в случае банкротства Застройщика, Покупатель не получит компенсации из фонда, как обычный дольщик многоквартирного жилья;
• невозможность постоянной прописки (из-за юридического статуса «нежилья»). В апартаментах возможна только временная регистрация (до 5 лет, с возможностью продления), и то только в случае, если эта недвижимость имеет статус гостиничного комплекса;
• из-за несоблюдения строительных нормативов по жилью, возможны технические проблемы со звуко- и теплоизоляцией помещений, инсоляцией, и т.п. Для жильцов апартаментов не строят детских садов, школ и поликлиник, им придется полагаться только на себя и на платные услуги вокруг;
• увеличенный размер коммунальных платежей (по ставкам для нежилых помещений, без льгот). Особенно, за отопление и горячую воду. Плюс платежи управляющей компании за дополнительный сервис. Сюда же, бывает, входят и арендные платежи за земельный участок, на котором стоит здание;
• повышенная ставка налога на владение недвижимостью. Налог на имущество для апартаментов составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости (против 0,1% – для квартир). Правда, сама кадастровая стоимость нежилых помещений, обычно, ниже, чем у жилья;
• невозможность использования для покупки апартаментов материнского капитала и других жилищных субсидий от государства. Льготы и субсидии по оплате ЖКУ на владельцев апартаментов тоже не распространяются;
• невозможность использования налоговых вычетов (возврата НДФЛ) при покупке апартаментов, в отличие от квартиры (а это суммы, исчисляемые сотнями тысяч рублей);
• в зданиях с апартаментами не применяются нормы совместного проживания. Если, например, в соседнем помещении кто-то соорудит себе музыкальную студию, креативный офис или игорный клуб, то у соседей не будет законных оснований прекратить этот балаган. Ведь, формально это – нежилое помещение.

Часть этих недостатков, возможно, будет устранена в ближайшем будущем.

Сейчас в правительстве на рассмотрении поправки в законодательстве, которые определят правовой статус апартаментов.

Если закон примут, то он должен вступить в действие с 1 сентября 2021 года. Предлагается распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса, тогда жители многофункциональных зданий (именно так планируется называть апарт-комплексы) будут оплачивать коммунальные услуги по тарифам для жилых домов и платить за капремонт общего имущества, а главное - смогут прописаться в апартаментах. Как и в жилых домах, в апартаментах будут управляющие компании.

Но если эти поправки примут, то скорее всего, цены на апартаменты сравняются с ценами на обычные квартиры, а может быть станут даже выше из-за необычного формата нового жилья.

Об отличиях между квартирой и апартаментами мы еще рассказываем ЗДЕСЬ.

Взвесив все плюсы и минусы вы сами можете для себя решить какой вид недвижимости для вас лучше.