Роман Сергеевич, здравствуйте.
Вводная часть вопроса:
В России действует принцип внесения - обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условие возникновения прав на него. Таким образом, если в ЕГРН не внесены сведения о собственнике недвижимого имущества, считается, что право собственности не возникло.
Отсутствие права собственности не позволяет реализовать правомочия собственника, в том числе извлекать доходы из недвижимого имущества.
Уголовные аресты и проблема их снятия
В России существует проблема снятия уголовных арестов с недвижимого имущества. Не всегда спасает даже процедура банкроства, которая предполагает снятие всех наложенных арестов (хотя нормы закона о банкротства должны иметь приоритет над нормамим уголовного законодательства).
Негативные последствия наличия арестов
Совершенно не уникальны случаи, когда в рамках процедуры банкротства (прим: а в контексте вопроса не обязательно и в рамках банкроства) оспаривается сделка по отчуждению недвижимого имущества от Должника впользу Лица N.
Лицо N обязано вернуть имущество в конкурнсую массу/Росреестр обязан осуществить переход права собственности обратно на Должника. Фактически такой судебный акт можно приравнять (на мой взгляд) к признанию права собственности на имущество за Должником.
Однако, в отношении Лица N может быть возбуждено уголовное дело, а в рамках него наложен уголовный арест на недвижимое имущество. Росреестр в таком случае отказывает в регистрации перехода права собственности.
Процедура снятия ареста может занять продолжительное время, а иногда даже не приводит к положительному результату. Конкурсная масса Должника (или любое иное лицо в чью пользу оспорена сделка) не может не только реализовать имущество, но и получать доходы с него (например: от сдачи в аренду).
В итоге, собственником остаётся лицо, которое в реальности им быть не должно, «настоящий собственник» отсутствует в ЕГРН и «как бы не собственник».
В свою очередь, внесенное в ЕГРН Лицо N в теории может даже продолжать излекать доход из недвижимого имущества.
Немного моих комментарий на этот счёт
Безусловнно названная ситуация предполагает её разрешение и потенциальную компенсацию всех убытков «настоящего собственника».
Например, на основании Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 можно пытаться получить арендную плату с лица, которое арендует имущество (правда скорее в виде неосновательного обогащения).
Отменить оостановление о наложении ареста к сложно, но можно признать незаконными действия Росреестра по не осуществлению регистрации перехода права собственности.
Также можно признать незаконными действия Росреестра по погашению записей об аресте. Однако такой подход применим прежде всего именно к ситуации, когда заявителем будет должник-банкрот. Если заявитель просто лицо в пользу которого сделка была оспорена, ему будет сложно убедить суд в принятии судебного акта в его пользу.
Но все способы защиты носят длящийся харатер и могут сталкиваться с противодействием от Лица N (например: инициирование в отношении него ряда исков имущественного характера, в рамках которых накладывание всё более новых арестов).
Вопросы
1. Как на Ваш взгляд возможно законодательное урегулирования проблемы, связанной с возможностью создания припятствий регистрации права «настоящего собственника» за счет арестов имущества?
2. Считаете ли Вы мозможным регистрацию перехода права собственности при наличии ареста, при условии, что судебным актом права собственности на недвижимое имущество признано за «настоящим собственником»?
- Можно ли говорить о том, что судебный акт о признании права собственности на объект имеет больший вес, чем судебный акт о наложении запрета на регистрацию? Можно ли говорить о том, что в таком случае Росреестр обязан осуществить переход права собственности, даже несмотря на наличие запрета?
- В условиях, когда запрет на регистрацию припятствует переходу права на «настоящего собственника» может наступить момент уплаты земельного налога. В налоговый период может попасть промежуток времени, когда в ЕГРН будет внесено Лицо N, которое на тот момент будет признано судом неправомерным собственником (в связи оспариванием сделки). Верно ли, что тогда получается, что налоговоре бремя ложится на Лицо N? И будет ли это по Вашему мнению справедливым?