Как правильно составить договор об аренде жилья?

Можно в договоре отразить все условия, которые стороны считают существенными. Нельзя менять императивные условия, то есть те, по поводу которых законодатель указывает, что должно быть именно так, как он указал, а не так, как он отдал на откуп сторонам. Посмотрите положения ст. ст. 671-688 ГК РФ, они дадут ответ на многие из ваших вопросов.

Разумеется, важно предусмотреть возможность "выхода" из договора, способ компенсации коммунальных платежей, права нанимателя на количество вселяемых членов семьи и т.д.

Нужно понимать, что каждый конкретный договор индивидуален и направлен на снятие рисков, свойственных именно сложившейся ситуации.

Написать полноценный текст договора под все заданные вами условия- довольно большая работа, которая явно за пределами формата бесплатных консультаций в рамках Я.Кью.

Если ваша задача минимизировать расходы и получить правильный документ- возьмите какой-либо из типовых договоров найма (аренды) из системы Консультатнт плюс и доработайте под свои задачи. В определенные часы там будет бесплатный доступ и не будет откровенной глупости, на которую можно наткнуться в иных местах. Посмотрите приведенные выше нормы, дабы заранее не написать того, что заранее не будет работать. Некоторые вероятные риски также можно посмотреть в справочных материалах к статье, возможно это наведет на размышления:

http://corprf.ru/shareholders/advokat-po-grazhdanskim-delam/sostavlenie-dogovorov/