Стоит ли покупать апартаменты, а не квартиру?

Для чего? Цель у вас какая? Какие возможности? Пожелания? Ниже буду сравнивать апартаменты в апарт-отеле с квартирой в жилом комплексе. Имея в виду, разумеется, что сами условные дома – условно рядом, в одной локации. Иногда буду отталкиваться от мифов, гуляющих по интернету, иногда забавных. Важный и главный факт: апартаменты по статусу – нежилое помещение, своего рода гостиничный номер в частной собственности. И оговорка: в каждом регионе могут быть какие-то свои особенности, которые, впрочем, в любом случае – в рамках федерального законодательства. И да, я живу в Петербурге, пишу, соответственно, о реалиях Петербурга.

1). О собственности. Миф: апартаменты нельзя купить в собственность, можно только в аренду (сроки называют разные). Ответ: апартаменты нельзя «купить в аренду» (это вообще глупость), можно только в собственность. Нельзя (пока) постоянно зарегистрироваться («прописаться»)? Так в гараже, например, или на земельном участке нельзя прописаться. Их что, нельзя по этой причине купить в собственность?

2). Купить для сдачи? Если для сдачи, то апарт-отель – хороший вариант. За небольшой процент (15 плюс/минус) управляющая компания будет сама искать съёмщиков, взаимодействуя с ними от первого до последнего дня самостоятельно. Собственнику остаётся «малость» – получать на карту деньги, «стричь купоны». При этом всегда сохраняется возможность распорядиться собственностью по своему усмотрению – жить самому, продать и т. д. Съёмщикам очень часто нравиться наличие дополнительных возможных услуг: по уборке, если надо – стирке/глажке, завтраку в буфете и т. д. Читал «полезное» предупреждение о том, что, сдавая апарты, труднее уходить от налогов. Мой совет проще: не надо от налогов никуда уходить. Для нервной системы и для кошелька (штрафы же) лучше всё-таки их платить. Об их законной минимизации – к налоговому консультанту.

Купить для собственного проживания? Есть у меня знакомый, который живёт в своей «апарт-однушке». Про уборку, прачечную и буфет я уже сказал. Вызвать сантехника, электрика (часто в счёт оплаты коммуналки) – не более пяти минут. Внизу – ресторан, «офис на час», сауна, различные помещения для отдыха для отдыха, фитнеса, небольшой «кинотеатр» (для «своих»)… Да, за какие-то услуги платить надо дополнительно. Зато ходить никуда не надо, только на лифте спуститься. И «Ты здесь хозяин, а не гость…»

Или вот ещё вариант. Недавно общался с агентом (очень классный специалист, отлично понимает, что делает), которая купила апартаменты для собственного проживания и довольна, переезжать никуда не собирается. У неё не апарт-отель, а так называемое псевдожильё в малоэтажке, даже отделка черновая (в Петербурге это для апартов редкость) – в спокойнейшем и зеленейшем месте в Лахте, относительно недалеко от всем известной газпромовской «кукурузины». Минусы? Общественный транспорт и вообще транспорт – далеко, обязательна своя машина. И магазинов нет. Плюсы? Те же самые: транспорт (любой!) – далеко: тишина и спокойный уют во дворе. Рай земной :). И магазинной толкучки нет: посторонним людям во дворе, а он принципиально закрытый, просто напросто нечего делать.

Есть третий вариант: купить для перепродажи. Тут ответ простой: каждый отдельный случай требует отдельного рассмотрения-анализа. Вне зависимости от того, апарты вы надумали купить или «обычную квартиру».

3). О цене и возврате налога. Апартаменты дешевле квартир в жилом комплексе, от 15% до 30. И это хорошо. Апартаменты нельзя купить по льготной (субсидированной государством) ипотеке. А это нехорошо. Получить налоговый вычет при покупке апартов нельзя. Для тех, кто на него рассчитывал, это нехорошо. Тем, кто его уже получил (лимит за всю жизнь – с цены 2 млн руб., то есть 260 тыс. руб.), – это без разницы.

4). О налоге на имущество. Миф: налог на апартаменты огромный, просто непомерный. Ответ: этот налог устанавливается местными властями – в пределах, обозначенных властями федеральными. В Петербурге на сегодняшний день в процентах от кадастровой стоимости он для «жилья» и для апартаментов одинаковый. Учитывая более низкую кадастровую стоимость апартов (напоминаю: при прочих равных), налог получается не больше, а меньше.

5). О коммуналке. Миф, читаю и слышу очень часто: коммуналка в апартаментах дороже в разы (никто при этом не уточняет: в два раза, три или в четырнадцать). Ответ: коммунальные услуги в апартаментах не дотируются государством (для квартир – дотируюся, что не все и знают), поэтому они чаще всего больше. Внимание: на 15-30% (!), то есть в 1,15-1,30 раза. То есть в месяц владелец «обычной квартиры» платить условных 4 тыс. руб. (для Петербурга обычное дело для однушки-двушки), а владелец апартаментов – условных 5 тыс. руб. «Переплата» в год – 12 тыс. руб. Этот лишний расход догонит экономию на покупке (условных 1 миллион 200 тысяч) лет через 100 (сто)!

А бывают и вовсе «чудеса». Та девушка, которая живёт в апартаментах в Лахте (см. выше, в п. 2) заплатила за коммуналку за июнь 2,9 тыс. руб. Это меньше (!) чем в среднем по Приморскому району в «обычных квартирах».

6). О постоянной регистрации, так называемой прописке. Больше всего шума слышу именно вокруг этого вопроса. Я многих сейчас удивлю: процентов 30 петербуржцев, (и москвичей, кстати) живут не по месту этой самой «прописки». Есть и «прописанные» в других регионах: им так удобно, и это им жить не мешает. Причин этого – сто. Или двести. Проблем – ноль с половиной чаще всего.

Боитесь, что ребёнка не возьмут в детсад или школу рядом с домом? Та и с «пропиской» не факт, что возьмут, если мест нет физически. Знакомый рассказывал: купил отличную квартиру в отличном жилом комплексе вдали от центра (шум и суета условного Невского проспекта ему не по вкусу). Детсад – за окном. Но там нет мест, и жаловаться на это совершенно бесперспективно: не построят завтра ещё один рядом. Власти предлагают устроить ребёнка в другой, километров за пять… А вот с поликлиникой ноль проблем нигде ни у кого в принципе: заходите в ближайшую удобную вам «прикрепляйтесь» и там вам будут этому только рады: они за вас денюжку буду получать, а регистрация ваша их совершенно не волнует. И т. д., и т. п. – каждая ситуация сама по себе, шаблона нет.

7). О СНиПах (строительных нормах и правилах). При строительстве апартаментов они не такие, как при строительстве «жилья» –имеют право быть облегчёнными. Но, во-первых, они всё-таки для людей, просто людей «в гостинице». Во-вторых, они имеют право быть облегчёнными, но не обязаны. И имеют право быть, наоборот, даже усиленными.

В Московском районе (напоминаю, что все примеры у меня – про Петербург) есть недорогие апарты, в которых наружные стены по сравнению с жилыми комплексами тонковаты: зимой может быть не слишком уж тепло, а летом (2021-го к примеру) – жарко. А в Приморском, возле метро «Старая Деревня» один и тот же застройщик строил рядом друг с другом и жилые дома, и апарт-отели. По совершенно одинаковым СниПам строил. С одинаковым качеством, очень хорошим. А у метро «Кучино» и метро «Улица Дыбенко» (разные районы) застройщик строит (есть уже и сданные корпуса) два апарт-отеля, где тепло- и звукоизоляция – лучше, чем в любом ЖК. Кто мешает перед покупкой всё это выяснить!? Тем более что услуги нормальных агентов/агентств по новостройкам, как известно, – бесплатные: им платит застройщик.

8). О земле для застройки. Читал раз такое: жилые комплексы строят на отличной земле, а апартаменты только там, где много лет без перерыва, цитирую: «…в землю выливали радиоактивную ртуть и всякий мусор с ГМО». Без комментариев. Потому что чушь.

9). Об инфраструктуре микрорайона. В одной минуте с метро «Бухарестская» (дорогу перейти) – отличный апарт-отельный комплекс. За метро большущий торгово-развлекательный комплекс. Жилые дома (в удалении от метро), а их там не один десяток, от этого ТРК дальше, некоторые значительно, правда, рядом с некоторыми из них есть три (четыре?..) маленьких магазишки. Школа и детсад, правда, к домам поближе, а вот поликлиника – к апартаментам… И т.д. Кто мешает заранее всё узнавать и выбирать?

Всё. Чернила кончились. Думайте. И выбирайте.