Почему чаще всего не советуют рефинансировать ипотеку после половины срока?

Отмечу сразу: именно «чаще всего», а не всегда. Во-вторых, у всех ситуации разные. Если к примеру, ставка меняется значительно, то бывает, что выгодно и какое-то время после половины срока. А случается, что ну очень уж нужно уменьшить сумму ежемесячного платежа, удлиннив срок. Индивидуально как-то всё считать надо.

А что во-первых? Во-первых, надо знать, по какой системе у кредитополучателя ежемесячный платёж – аннуитентной или дифференцированной. Замечу, что вероятность того, что она дифферецированная, очень мала: банки предпочитают аннуитентную – для них она попросту выгоднее. В чём между ними разница? Давайте посмотрим. Имея при этом в виду, что рефинансирование – это не изменения условий кредита (что называлось бы реструктуризацией), а получение нового кредита.

При аннунитентных платежах по специальной формуле рассчитывается всё так, чтобы в течение всего срока кредитуемый платил одинаковые ежемесячные взносы. Это, в общем-то, удобно – от первой до последней выплаты, хоть и через 25 лет, платить одинаковую до копейки сумму банку. Ну… как бы да… Но при этом получается так, что первой половине срока платятся больше проценты по ипотеке, в самом начале почти только проценты, а собственно долг, который называется по-другому телом кредита, уменьшается очень мало. В конце срока наоборот: проценты уже почти и выплачены и кредитуемый «гасит» больше свой долг банку. В самых последних взносах – процентов почти уже и нет, только тело кредита.

И вот вы дошли до середины срока, когда и совершается переход – с оплаты преимущественно процентов к оплате собственно долга. Ну и? Вы возьмёте новый кредит (рефинансирование), чтобы опят начинать платить преимущественно проценты? Это как раз тогда, когда начали уменьшать долг? Добровольно решили вновь начать платить проценты? Опять мало уменьшая оставшееся тело кредита?Увеличив сумму переплаты, скорее всего, существенно? «Чаще всего» в этом не просто смысла нет, «чаще всего» – это попросту неразумно. Впрочем, всё, повторюсь, индивидуально – смотрите мой первый абзац.

А что при дифференцированных платежах? А там тело кредита делится на равные по месяцам части, которые платятся, уменьшая долг. При этом соответственно уменьшаются и проценты, которые берутся с прошломесячного остатка этого долга  . Получаются не одинаковые в течение всего срока ипотеки взносы, а большие  в начале выплат и значительно меньшие – в конце. Кому-то это хорошо, но большинству – неудобно: первые взносы могут быть уж больно высоки. Последние, правда, наоборот – низкие, но «чаще всего» более важными являются как раз первые. Но тут уж – «кому что надо»… А вот рефинансировать кредит, уменьшая ставку, при этом выгодно практически на любом этапе.

И ещё раз вернусь к первому абзацу. В реальности каждый случай – отдельный. И надо просто сесть и всё посчитать – имея полное понимание в том числе своей собственной ситуации. Замечу при этом: сейчас услугу, причём не только консультационную, но и по сопровождению всей процедуры получения/рефинансирования ипотеки, можно получит и бесплатно – во всяком случае в больших городах.