Можно ли оценивать эффективность аренды только показателями инвестиционных проектов? Какие индикаторы могут указывать на неадекватность оценки в аренде и продаже участков и объектов?
Добрый день!
Эффективность недвижимости лучше всего оценивать минимум по 2м сводным показателям.
Первое- динамика изменения рыночной стоимости объекта.
Второе- окупаемость и доходность объекта за счет аренды и ведения бизнеса на объекте.
Что касается изменения стоимости объекта тут основное - рыночная цена объекта. Её можно мониторить постоянно анализируя продажи подобных объектов в данной локации в данный период. Самостоятельно это сделать можно если вы активно торгуете на рынке недвижимости или у вас есть данные именно по продажам (так собирают данные и проводят оценку аналитические агентства и агентства по продаже недвижимости).
Зачастую оценка стоимости происходит по предложениям которые представлены на разных торговых площадках недвижимости. Как правило продажная цена будет на 10-15% ниже средней цены предложений. (так собираю данные и проводят оценку оценщики, банки и прочие кредитные учреждения)
Сильное влияние на стоимость объекта оказывает его окупаемость т.е. отношение прибыли извлекаемой за счет аренды или ведения бизнеса к затратам на приобретение или создание объекта. Окупаемость измеряется в промежутках времени (в годах как правило). Чем окупаемость ниже, тем финансово привлекательнее объект.
Если с первым сводным показателем всё относительно просто то с окупаемостью и с доходами по объектам на много сложнее.
Сложность возникает в том, что в России нет стандартных показателей оценки эффективности бизнеса. Финансовый и управленческие учеты каждый ведет так, как ему удобно. С относительной уверенностью можно смотреть только на бухгалтерские показатели так как ведение бух.учета - регламентировано. Но если у честь что регламент меняется практически ежегодно, то сравнивать, а тем более оценивать бизнес по бухгалтерии - невозможно.
Казалось бы - тупик, но есть выход!
Вот уже более 100 лет на рынке управления недвижимостью есть стандарт Uniform System of Accounts for the Lodging Industry (USALI) - дословный можно перевести как - Единая система счетов для индустрии жилья.
Данным стандартом пользуются все европейские владельцы объектов и в большей степени отельеры.
Отельеры расширили стандарт до такой степени, что сейчас в 11й редакции детально описано не только управление зданием но и всеми прибыль образующими и затратными департаментами именно с точки зрения управленческого и финансового учета.
Описанные в стандарте показатели позволяют оценивать актив и сравнивать активы между собой.
А особое уважение вызывает то, что управление по стандарту USALI - это управление по целям.
Я рекомендую поизучать основные показатели стандарта. Уверен на 100% ответ на выше озвученные вопросы для вас станет столь же очевидным как и для меня.
В заключении хочу отметить что в России стандарт уже начинает пользоваться большой популярностью. Мы, автоматизируя объекты, помогаем настроить отчетность по стандарту прямо в нашей "property management system" (PMS) - "система управления недвижимостью"
ProHotel.
Надеюсь информация была полезной.
Если есть вопросы - пишите, отвечу подробнее.